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¿El abogado contrario es tu enemigo?

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Hoy vamos a dedicar este espacio en el blog a hablar de un tema un poco más ligero que los que tratamos habitualmente. Pero no es un tema menor, ya que nos parece muy necesario destacar la importancia de la cordialidad y la amabilidad en el ámbito legal.

Ocurre muy a menudo que cuando dos partes se enfrentan en pleitos y juicios existen muchas rencillas entre ellos. Sin embargo, hay que ser capaz de separar los aspectos personales de la profesionalidad necesaria en el momento. ¿Debemos ser enemigos los abogados de cada parte? Nosotros decimos claramente que no.

Relación entre todas las partes en el ámbito legal

Hay que entender que cada caso concreto es muy importante para nosotros, pero a su vez forma parte de toda una carrera dentro del ámbito legal. Lo que queremos decir es que, cada despacho de abogados, necesita labrarse una buena reputación entre compañeros y colegas. Demostrar que cumplimos con la disciplina jurídica concreta, que podemos establecer relaciones cordiales y que somos buenos negociadores.

Entender esto es entender que este tipo de relaciones de cordialidad y amabilidad son esenciales incluso para que tu caso prospere de la mejor manera posible. Una buena relación entre profesionales que coinciden con cierta frecuencia es la clave para que todo se desarrolle en un entorno amable y apacible.

Es entendible que cada uno llega al juzgado con una mochila emocional diferente, y que no siempre es fácil pasar por estos trámites (dependiendo de cada situación, claro). Precisamente por eso es importante que la situación sea lo más agradable posible para todos, y eso empieza por una buena relación entre todas las partes implicadas.

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¿Qué supone exactamente declararse insolvente?

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Seguro que en más de una ocasión has escuchado que alguien se ha tenido que declarar insolvente por su situación económica y empresarial, ¿verdad? Pero no todo el mundo entiende qué es la insolvencia y qué implica realmente. Por eso hoy lo vamos a analizar en nuestro blog.

Insolvencia: Qué es y qué consecuencias tiene

La insolvencia es en concreto la imposibilidad de cumplir tus obligaciones económicas al no disponer de medios líquidos con los que afrontar la situación. La insolvencia es, por tanto, una situación jurídica que determina que una persona física o una empresa no puede hacer frente a sus deudas.

En el caso de las empresas, la insolvencia es sinónimo de quiebra o bancarrota, ya que el activo es inferior al pasivo que se exige. Por tanto, la empresa no puede pagar sus deudas.

Consecuencias de la declaración de insolvencia

Lo primero que hay que tener claro es que una declaración de insolvencia no exime de pagar las deudas pendientes, ni hace que esa deuda se acabe ipso facto.

En ese momento se inicia un procedimiento judicial para que la persona física o la empresa comiencen a negociar con sus acreedores de cada a conseguir un acuerdo de pago. Si finalmente se declarase un concurso de acreedores se deberá presentar toda la documentación necesaria para poder comenzar el trámite. Además, también se desarrollará un informe contable para poder catalogar el grado de insolvencia.

La mayor consecuencia para quien se declara insolvente es que esto queda legalmente registrado. Por lo tanto, es posible que provoque problemas en el futuro a la hora de pedir préstamos u otras líneas de crédito. Incluso de cara a posible oportunidades de negocio futuras.

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Conceptos jurídicos fundamentales

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Cuando nos encontramos dentro del ámbito de la jurisprudencia , existen una serie de conceptos jurídicos que cualquier abogado debe conocer y dominar. Son los llamados conceptos jurídicos fundamentales, ya que permanecen de manera constante y son útiles y necesarios en todas las relaciones jurídicas que se produzcan a la hora de aplicar las normas jurídicas a los casos concretos.

Al contrario de lo que se suele pensar, estos conceptos no siempre son cerrados y básicos, sino que existen algunas concordancias debido a que expertos y estudiosos en Derecho no se ponen totalmente de acuerdo a la hora de definirlos o de clasificarlos. No obstante, esta semana os vamos a explicar los más básicos.

Supuesto Jurídico

Se trata de la hipótesis de cuya realización dependen las consecuencias establecidas por la norma jurídica, y se pueden clasificar en:

  • Simples: Los constituidos por una sola hipótesis.
  • Complejos: Los compuestos por varios supuestos simples.

Consecuencia de Derecho

Se trata de aquellas consecuencias jurídicas que dan origen a la producción del supuesto jurídico.

Derecho Subjetivo

Es aquel poder o facultad que, conforme a la norma jurídica, tiene un sujeto frente a otros, ya sea para desarrollar su propia actividad o determinar la de aquellos. A su vez se subdividen en los siguientes:

  • Derecho relativo: La obligación incumbe a uno o varios sujetos.
  • Derecho absoluto: La obligación es universalmente respetada por todos los sujetos.
  • Derecho subjetivo privado: La privacidad se otorga cuando tanto el obligado como el facultado son sujetos particulares.
  • Derecho subjetivo público: Hablamos de públicos siempre que alguno de los sujetos relacionados sea el Estado o cualquier entidad pública.

Deber Jurídico

Se refiere a toda restricción de libertad exterior de una persona, derivada de la facultad que se concede a otra para exigirle a la primera una serie de conductas tanto positivas como negativas.

Esperamos que ahora entiendas mejor los conceptos jurídicos fundamentales y sepas cuando se corresponde cada uno. En cualquier caso, si te surge alguna duda o necesitas asesoramiento, no dudes en ponerte en contacto con nosotros y te ayudaremos.

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Despido improcedente, ¿cómo debo actuar?

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El despido improcedente se da cuando la empresa de manera unilateral decide extinguir la relación laboral con el trabajador, sin tener en cuenta las causas o requisitos que se exigen en el ordenamiento jurídico. Es decir, para que se considere como tal, este debe ser impugnado ante el orden social, pudiendo suponer para la empresa el pago de una indemnización o incluso el reingreso del trabajador en la empresa.

Despido improcedente, ¿qué es?

La legislación laboral pretende garantizar la protección del trabajador frente al posible poder abusivo de la empresa, protegiendo su salario, el bienestar de la familia y la relación social dentro de la empresa.

Para que el empresario pueda romper de manera unilateral la relación laboral, deben cumplirse una serie de requisitos, sin embargo, no siempre se cumplen. Es este caso es cuando estaremos hablando de despido improcedente.

Un despido puede ser improcedente:

  • Cuando la empresa no haya tenido en cuenta estos requisitos, como por ejemplo la entrega de la carta de despido o la celebración de un período de consultas previo al despido colectivo.
  • Cuando la decisión de despido se encuentre fuera del amparo en causas legales, es decir cuando no se trate de ninguno de los tipos de despidos actuales. Si la decisión extintiva no se basa en estas causas se considerará que el despido es improcedente.

¿Cómo actuar ante un despido improcedente?

El despido improcedente se califica como tal en sede judicial, por lo tanto, para conseguir que así sea, debe ser impugnado previamente. El trabajador dispone de un plazo de 20 días hábiles desde la fecha de despido para acudir al orden social.

Una vez hemos llegado hasta aquí, habrá un intento de conciliación, para tratar de evitar llegar a juicio. Para ello la empresa debe reconocer la improcedencia de su decisión de la siguiente manera:

  • Con el abono de la indemnización correspondiente a un despido improcedente en el momento de entregar la carta de despido.
  • Otorgándole la razón al trabajador durante durante el acto de conciliación y pagándole la indemnización debida.

Es decir, la empresa puede extinguir cualquier relación laboral siempre que exista el correspondiente pago de indemnización, siempre que no se encuentre en un supuesto de nulidad, como sucede en el caso de despido de trabajadoras embarazadas o en extinciones discriminatorias.

Efectos del despido improcedente

La empresa tiene dos opciones ante un despido improcedente dictaminado por un juez, el abono de la indemnización correspondiente o el reingreso en la empresa del trabajador.

Esta decisión cae en manos de la empresa, a no ser que el despedido sea un representante legal de los trabajadores, en cuyo caso, la decisión le corresponderá al empleado.

Una vez se ha declarado el despido improcedente, la empresa dispone de un plazo de 5 días para tomar su decisión, y de excederse este plazo, se dará por hecho que optó por la readmisión del trabajador.

Readmisión en la empresa

Si se da esta situación y el trabajador es readmitido en su puesto de trabajo, la empresa no tendrá que pagarle la indemnización pero si estará obligada a abonarle los salarios de tramitación.

Indemnización

En el caso de optar por el pago de la indemnización, esta será equivalente a  33 días de salario por año de servicio, con un límite de 24 mensualidades.

Derecho a paro

Tras un despido improcedente, se considera que el trabajador queda en situación legal de desempleo, por lo que tendrá derecho al paro, teniendo que entregar la providencia donde se manifieste que el empresario optó por indemnizar al trabajador, en lugar de readmitirlo.

Ahora ya sabes qué es y cómo actuar ante una situación de despido improcedente, así que ya sabes, si te encuentras en esta situación o tienes dudas de que así sea, ponte en contacto con nosotros y te ayudaremos.

Derechos del trabajador a la hora de pedir vacaciones

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Este año, con la situación vivida a causa del coronavirus, son muchas las dudas que surgen sobre los derechos y condiciones a la hora de pedir y disfrutar de las vacaciones. Por eso esta semana vamos a explicarte como y cuando pedir las vacaciones, tanto si eres de los que no han sufrido ningún cambio laboral como si eres de los que te encuentras en ERTE.

Derecho a pedir vacaciones

Como trabajador tenemos derecho a disfrutar de un periodo de vacaciones retribuidas, lo que implica seguir recibiendo el salario mensual mientras nos encontramos en un periodo de descanso, y estas, por ley, no pueden ser inferiores a 30 días naturales al año, pudiendo ser más días, dependiendo del tipo de convenio bajo el que nos encontremos.

Por regla general tenemos derecho a 2,5 días de vacaciones por mes trabajado, por lo que si llevamos menos de un año en la empresa, tendremos derecho a la parte proporcional al tiempo trabajado, a no ser que el Convenio Colectivo diga otra cosa.

En caso de tener un contrato a tiempo parcial, disfrutaremos de los mismos días de vacaciones que si estuviéramos a jornada completa, con la única diferencia del salario recibido, que será el que nos corresponda por nuestro tipo de contrato.

¿Cuándo puedo pedir vacaciones?

Las vacaciones, salvo que el Convenio Colectivo indique lo contrario, pueden ser disfrutadas dentro del año en que se generan, siendo derecho del trabajador saber las fechas de sus vacaciones con al menos 2 meses de antelación, pudiendo el Convenio Colectivo establecer un periodo superior.

Las vacaciones se fijan con un acuerdo entre el trabajador y la empresa, y debe constar por escrito, para evitar problemas como que la empresa recurra a un despido disciplinario por abandono del puesto de trabajo.

Algunas especificaciones de los convenios

  • Las vacaciones no pueden empezar un día festivo.
  • Deben disfrutarse al menos una semana entera no siendo válidos periodos más cortos.
  • Deben disfrutarse entre el 1 de junio al 30 de septiembre.
  • Pueden ser fraccionadas.
  • Se pueden disfrutar las vacaciones de un año hasta el 20 de enero del año siguiente.

Cada convenio tiene sus particularidades, por lo que la primera comprobación que tiene que hacer el trabajador es  conocer los derechos de su convenio.

Regulación legal de las vacaciones

Las vacaciones vienen reguladas muy brevemente en el Estatuto de los Trabajadores, que remite a la regulación que se establezca según el Convenio Colectivo de aplicación, o en el contrato de trabajo, siempre que se respeten las condiciones mínimas que exige el Estatuto.

Artículo 38. Vacaciones anuales.

1. El periodo de vacaciones anuales retribuidas, no sustituible por compensación económica, será el pactado en convenio colectivo o contrato individual. En ningún caso la duración será inferior a treinta días naturales.

2. El periodo o periodos de su disfrute se fijará de común acuerdo entre el empresario y el trabajador, de conformidad con lo establecido en su caso en los convenios colectivos sobre planificación anual de las vacaciones.

En caso de desacuerdo entre las partes, la jurisdicción social fijará la fecha que para el disfrute corresponda y su decisión será irrecurrible. El procedimiento será sumario y preferente.

3. El calendario de vacaciones se fijará en cada empresa. El trabajador conocerá las fechas que le correspondan dos meses antes, al menos, del comienzo del disfrute.

Cuando el periodo de vacaciones fijado en el calendario de vacaciones de la empresa al que se refiere el párrafo anterior coincida en el tiempo con una incapacidad temporal derivada del embarazo, el parto o la lactancia natural o con el periodo de suspensión del contrato de trabajo previsto en los apartados 4, 5 y 7 del artículo 48, se tendrá derecho a disfrutar las vacaciones en fecha distinta a la de la incapacidad temporal o a la del disfrute del permiso que por aplicación de dicho precepto le correspondiera, al finalizar el periodo de suspensión, aunque haya terminado el año natural a que correspondan.

En el supuesto de que el periodo de vacaciones coincida con una incapacidad temporal por contingencias distintas a las señaladas en el párrafo anterior que imposibilite al trabajador disfrutarlas, total o parcialmente, durante el año natural a que corresponden, el trabajador podrá hacerlo una vez finalice su incapacidad y siempre que no hayan transcurrido más de dieciocho meses a partir del final del año en que se hayan originado.”

Por lo tanto, para conocer los derechos que tiene un trabajador sobre sus vacaciones, antes de nada ha de consultar la regulación que hay en el contrato de trabajo o en el convenio colectivo. Lo regulado en el Estatuto de los Trabajadores son las condiciones mínimas, pero si se respetan, por encima de ellas está la regulación del contrato o convenio colectivo.

¿Puedo cobrar las vacaciones en vez de disfrutarlas?

A priori no se puede optar por cobrar las vacaciones en vez de disfrutarlas, sin embargo, existen algunas excepciones:

  • Si el contrato se extingue antes de poder disfrutarlas, se pagarán los días de vacaciones que se han ido generando, y que no se han disfrutado.
  • En los contratos por ETT de duración inferior a un año. Al finalizar la relación laboral se suelen pagar las vacaciones que no se han disfrutado.

Salario en vacaciones

Al tratarse de unas vacaciones retribuidas el salario será el mismo de las restantes mensualidades, exceptuando los casos en los que hay conceptos inherentes a la ocupación efectiva el puesto de trabajo, como puede ser el plus de transporte o las dietas, que no serán recibidas en el mes vacacional.

Vacaciones durante una baja médica

Cuando el periodo de vacaciones coincide con una incapacidad temporal por embarazo, parto o lactancia natural, maternidad o paternidad, se podrá disfrutar de las vacaciones una vez se haya acabado este periodo de suspensión, incluso si se ha acabado el año natural al que correspondan las vacaciones.

Cuando el periodo de vacaciones coincide con una situación de incapacidad temporal por causas distintas a las anteriores, el trabajador podrá disfrutar de las vacaciones una vez esté de alta, siempre que no hayan pasado 18 meses desde el final del año al que corresponden esas vacaciones.

No llego a un acuerdo con la empresa sobre mis vacaciones

De encontrarnos bajo esta situación, existe un procedimiento especial ante los Juzgados de lo Social destinado a resolver las discrepancias en materia de vacaciones. Este proceso es especialmente rápido, con la intención de no ocasionar un retraso en el disfrute de las vacaciones en el periodo deseado. Además, se trata de una sentencia sin posibilidad de recurso, siendo el juez quien dictamina el periodo de vacaciones.

Si es la empresa la que marca las vacaciones, y el trabajador no está de acuerdo, podrá presentar la demanda directamente en el plazo de 20 días desde que le notificaron las vacaciones.

En el caso de pedir las vacaciones y ser denegadas por la empresa, se puede presentar la demanda hasta 2 meses antes de la fecha en la que quiere comenzar a disfrutar del descanso.

El derecho a vacaciones en caso de:

Despido

Si el trabajador es despedido y no ha disfrutado de sus vacaciones, la empresa le pagará las vacaciones no disfrutadas, por lo que si al fin de contrato se tienen días de vacaciones no disfrutadas, se continuará de alta y cotizando esos días.

Debido a este hecho, el plazo de 15 días para pedir la prestación o el subsidio por desempleo empieza a contar en el momento en el que se agotan esas vacaciones no disfrutadas.

Desempleo

Si ya nos encontramos inscritos como demandantes de empleo y estamos recibiendo la prestación correspondiente o el subsidio, no tendremos derecho a las vacaciones pagadas que tienen los trabajadores en activo. Las ayudas del servicio de empleo están destinadas a cubrir las necesidades mientras se busca activamente empleo, por lo que las vacaciones que se pueden disfrutar son limitadas.

Esto no implica que no podamos viajar o disfrutar de unas vacaciones, siendo únicamente necesario informar a la oficina de empleo, cuando sea por un periodo superior a 15 días, y pedir autorización si se trata de un viaje al extranjero.

Si necesita realizar un viaje al extranjero superior a 15 días e inferior a 90, puede no justificar el motivo, y suspender la prestación hasta la vuelta a España.

Erte

Los trabajadores afectados por un ERTE de suspensión de contrato no generan días de vacaciones, pero sí cotizan a la Seguridad Social. Además si se trata de un ERTE de reducción de jornada, el trabajador generará vacaciones en proporción a las horas que trabaje.

Existen dos modalidades de ERTE, y en cada una la aplicación de vacaciones será distinta.

  • En el caso de los expedientes de regulación de empleo temporal de suspensión de contrato, los trabajadores no generan días de vacaciones, pero sí cotizan a la Seguridad Social. De tener vacaciones pactadas con el contrato suspendido, las vacaciones serán ser canceladas y no contar como días consumidos por los trabajadores. 
  • Si se trata de un ERTE de reducción de jornada, el trabajador generará vacaciones en proporción a la jornada que esté trabajando. Esto aplica con la excepción de que se hubiera pactado una mejora por convenio o entre empresa y empleados.

Vacaciones durante el ERTE

Si un trabajador en situación de ERTE quiere irse de vacaciones, debe contemplar las diferencias nuevamente si el ERTE es de suspensión o de reducción.     

  • En el caso de ERTE de suspensión, nada impide al trabajador emplear el tiempo en viajar o ir a la playa si la fase de desescalada en la que se encuentra lo permite. Pero en ese tiempo, la empresa podría solicitar la reincorporación a su puesto. Si el trabajador se niega a volver a su puesto de trabajo, la empresa podría proceder a despedir al empleado mediante un despido conocido como disciplinario.
  • En el caso de los casos de reducción de jornada, los trabajadores tienen derecho a disfrutar de sus vacaciones generadas también mientras la empresa se mantiene en el ERTE.

Desconexión en vacaciones

De no ser por situaciones de urgencia o fuerza mayor, el trabajador está en su derecho de no atender por ningún medio peticiones o instrucciones de la empresa durante sus vacaciones.

Esperamos haberte ayudado a entender mejor cuales son tus derechos como trabajador a la hora de pedir tus vacaciones, independientemente de cual sea tu situación laboral.

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Permiso retribuible recuperable, devolución de las horas

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El pasado 30 de marzo debido a la situación sufrida a raíz del Covid-19, el Consejo de Ministros aprobó que un alto porcentaje de los trabajadores con actividades consideradas no esenciales, permanecieran en sus casas. Esto ha conllevado una serie de dudas y preguntas sobre que va a ocurrir ahora con todas esas horas que se han cobrado sin ser trabajadas.  El Real Decreto ha impuesto la obligación de devolver todas las horas a las empresas con fecha límite el 31 de diciembre de 2020.

¿Cómo devuelvo las horas?

La empresa y los representantes de los trabajadores podrán negociar la forma y modo de devolver  todas esas horas no trabajadas, pudiendo llegar a un acuerdo que se consideré apto para ambas partes, siendo la empresa la que tendrá la última palabra. La recuperación de las horas se realizará con una distribución irregular, es decir que, por ejemplo, en una jornada laboral de 40 horas semanales, el empleado deberá trabajar 42,5 hasta recuperar todas las horas a deber.

¿Qué aspectos debo considerar?

Existen una serie de aspectos a cumplir para la devolución continua y progresiva de las horas:

  • Preaviso mínimo hacia el empleado de 5 días, con el horario y los días establecidos de antemano.
  • Recuperación total o parcial de las horas, lo que podría suponer no recuperar ninguna.
  • El periodo para la recuperación tiene fecha límite el 31 de diciembre de 2020, no pudiendo recuperarlas posteriormente.
  • Deben respetarse los descansos obligatorios establecidos por la diversa normativa.

¿Pueden obligarme a coger vacaciones para no dar uso al permiso retribuido recuperable?

No, la empresa no puede obligar al trabajador a coger vacaciones para este uso. Las vacaciones son fijadas en común acuerdo entre empresa y empleados, acorde a lo establecido en el artículo 38 del Estatuto de los Trabajadores, respetando lo que figure establecido al respecto en el convenio colectivo aplicable.

¿Puedo hacer uso de mis vacaciones, aunque aun deba horas?

El profesor de los Estudios de Derecho de la UOC, Antonio Fernández, señala que no es posible condicionar el disfrute de las vacaciones al hecho de que se recuperen las horas de este permiso, lo que significa que se podrán disfrutar las vacaciones sin haber recuperado las horas.

¿Puede alargarse la situación?

Según el Real Decreto no se contempla esta opción, considerando su fin el 31 de diciembre. No obstante, puede existir un acuerdo entre la empresa y los trabajadores con autonomía de voluntad, que beneficie a ambos.

Si aun te ha quedado alguna duda al respecto al permiso retribuible recuperable, no dudes en dejarnos tu comentario o ponerte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte.

西班牙新冠疫情警戒状态对不动产租赁合同的保护和影响

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这次新冠病毒疫情重灾区之一的西班牙，自3月14日宣布进入紧急状态，除民生基本需要的行业被准许维持运营外，其他所有行业均被强制暂时停业或远程居家办公。接踵而来的即是，顿时被暂时解雇和减时减薪的劳工及被强制停业的业者们，在领到政府发放纾困金前，必须立即面临支付住屋及商用不动产房租的困境。

西班牙政府为了维持在紧急状态期间租赁市场和社会的稳定，立即陆续使用其仅次于西班牙宪法等级的行政权紧急立法（Real Decreto Ley皇室法令,暂译），在3月31日和4月21日分别透过R.D.-Ley 11/2020 和R.D.-Ley 15/2020两条法令，针对住家和商用不动产租赁合同进行规范。其中将大、小型房主分类并采取不同的措施，期盼在顾及承租人和房主双方在紧急状态期间和疫情后的需求。因此，该等租赁合同法规可配套其他西班牙政府提供的失业纾困补助、延迟报交税务和社保保费等措施，暂缓疫情突如其来对社会造成的冲击。

一、住屋合同

Real Decreto Ley 11/2020 (皇室法令11/2020) 在租赁合同方面，仅针对住家合同立法规范，因其主要目的是为了保护受疫情影响而经济受重创的房客，故必须是租客的固定居所才受到保护。该法令是给予达法定标准的受创困难者住屋权利的最低保障，故合同中的条件可由房客和房主双方自行达成协议，而在未和房主达成协议下，租客对在紧急状态及其后数月间的租金，可向房主提出延迟支付或调降房租的要求，视属大或小型房主而定是否有接受房客要求的义务。另外，在该紧急状态期间到期的住家合同，可申请自动延续6个月。

在司法住屋保障方面，因欠付房租已进入司法驱赶程序的困难房客，在紧急状态后法院复工后时，可享有程序延期六个月的权利，至今年10月2号再重启驱赶程序。在房租补助方面，困难房客可领到每月最高900欧元的补贴金额。除此之外，西班牙政府也推出偿还期限达10年、由政府担保的无息小额房租贷款，提供给无法交房租的低收入困难户、疫情危机过后的失业者和收入剧减的自顾业者。不仅如此，某些例如马德里等西班牙自治区地方政府，也提出加码拨款房租补贴方案，且可兼容其他中央政府津贴的补助，不仅是对该自治区居民住屋需求的保护，并维持了租赁市场的稳定性，无疑是相对的也顾及了该地区不动产投资人的权益。

在房主的权利方面，该法令将房主分为大、小两种，大型房主是指拥有10户以上城市住屋或一户住屋总面积达1500平方米以上的个人或公司，其他则为小型房主。小型房主中，为个人房主占其中85%。

大型房主拥有两种选择权，可选择接受房客提出自紧急状态起至多到其后四个月间延迟支付房租的要求，该笔拖欠金额将在未来三年或租期结束前内无息分批偿还房主；房主也可选择让房客减少支付50%自紧急状态起到其后四个月为止的房租。在大型房主未答复上述房客提出任何要求的情况下，符合法定必要条件的困难户房客则有权自行延迟支付房租。

反观小型房主的选择权则相对单纯，可直接拒绝房客对延迟付款或减租所提出的要求，让房客径向政府申请上述房租纾困补助方案；或可选择与房客自行达成延迟付款或减租的协议。

二、店面、办公室等工商业不动产租赁合同

西班牙政府发布的紧急行政法令Real Decreto Ley 15/2020 (皇室法令15/2020)，针对该国处于紧急状态期间，工商业使用的商铺及办公楼等租赁合同立法，是对房东和租客在未达成延迟支付房租或减少租金协议前提下所采取的措施。

在西班牙紧急状态期间，被强制暂时停业及可营业但营业额减少75%、且符合本法令其他规定申请条件的工商业不动产承租企业及自雇业者，在未与其大型房东达成协议的情况下，拥有可达四个月无息延迟支付房租的权利，房租欠款必须在两年内和租赁期结束前分批偿还大型房东。相反的，该法令规定小型房东没有义务接受其租客提出延付租金的要求，但提出双方达成协议，可使用合同中的押金抵扣租金的方案，而房客必须在一年内偿还该押金。

本法令前言部分，针对规范‟减低中小型企业和自雇者运营成本措施”的第一章提出，鉴于这种情况，应据“情势变迁”条文(cláusula rebus sic stantibus)制定具体的司法程序规范，在符合风险不可预测和不可避免性、费用过高和及善意诚信的合同信念三个条件下，适当的司法程序应作为受到新冠疫情紧急状态严重影响的商用不动产租赁合约的规范，成为双方租金调整或支付方式达成协议的司法管道。然而，该条文仅为一种法律的原则，允许由于情况发生重大时，可以修改合约条件或终止合约，虽曾被西班牙在2008年经济危机时的案例使用过，但并未收入在西班牙明文条款中。

若将Real Decreto Ley 15/2020 (皇室法令15/2020)和 Real Decreto Ley 11/2020 (皇室法令11/2020)中，住家和商用不动产租赁合同立法相比，商用店铺和办公楼等的租赁合同并未受到延缓驱赶租客的司法保护，在疫情后法院恢复审理案件时，房东即可对未交房租的租客进行驱赶的司法程序。另外，西班牙政府也未立法提供商用不动产租金专用的经济补贴。

实际上，因受房东类型的限制，适用于Real Decreto Ley 15/2020 (皇室法令15/2020)法规的商用不动产租赁合同嫌不足。据西班牙大型购物中心协会数据，西班牙目前共有的563个大型购物中心，占该国服务业国内生产毛额的8.5%，其中有100个位于马德里大区。然而，西班牙大型购物中心的租赁合约，仅占该国租赁市场的5%，目前大多数合约是透过调停与仲裁管道，重新达成协议延续合约。但其余95%的合约，均属甚至可不接受租客延迟付租金要求的小型房东。

三、结论与建议

基于上述两条西班牙政府的紧急状态立法规范，专业律师们建议，无论是住屋或商用租赁合约，因耗时冗长与上述“情势变迁”原则并无明文立法造成其不定性，房东和租客都应该尽量避免走司法途径，来解决紧急状态期间和疫情后的合约纠纷。在这个双方都遭受损失的情况下，更应以重新协商合约条件，以平衡双方利益来达成协议，使原有的租约能延续为目標。

租客在要求重新谈判商用不动产租赁条件时，发给房主的存证信函中正可援引上述“情势变迁”原则的三个要素作为减低租金的理由，分析其行业所受到不可预见及避免的紧急状态强制停业时，和其后经济萧条难复苏情形的影响，已严重动摇原先签订合约时的基础，因原訂价格超过其负担致使无法履约，而必须透过善意诚信的原则，经协商达成合理平衡的新租赁条件。

另外，协商时需要顾及已受到的影响和预测疫情后的经济状况，所以建议租客要求在数月间减租之后，必须提出较长期阶段性的租金调整方案。无疑的，房东也必须预测到在疫情过后市场必经的萧条时期，而降低其对投报率的期许，尽量达成协议而延续合约，帮助商家和企业度过难关，進而维持劳工市场的稳定。若因未达成合意条件或租客本身需求而协议解约时，则建议要求降低或免除违约罚金。若最终仍未达成协议，必须为进行冗长的司法程序期间，提出的经济上的防范措施，协定其间的租金费用。商家或企业也应按照其经济报表，说明疫情造成的负面影响，以便得到更有利的司法裁决。

如同历年来所发生的经济危机，这次新冠疫情的冲击也必将对某些行业造成翻转性的影响，之前已经营不顺的商家和企业或可把握此次机会，经过谈判减低结束营业时的成本。但若有意进行重整程序，则受另一条R.D. Ley 16/2020的法令限制，必须等到今年底12月才能提出申请。

 

西班牙Práctica Legal 国际综合律师事务所

梁琪  律师

2020年5月

La protección y el impacto sobre los contratos de arrendamiento inmobiliario durante el estado de alerta por COVID 19 en España

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En España, uno de los países más afectados por esta nueva pandemia del coronavirus, se declaró el 14 de marzo el estado de alarma. Todas las empresas se vieron obligadas a cerrar temporalmente o a teletrabajar, con la excepción de los sectores esenciales. En seguida, los trabajadores, autónomos o empresarios afectados por su trabajo o negocio interrumpidos tuvieron dificultades para hacer frente a los pagos de alquileres, tanto de vivienda como de locales y oficinas.

Ante esta situación, con el fin de mantener la estabilidad de la sociedad y del mercado de alquiler durante el estado de alarma, el Gobierno español utilizó el poder administrativo para regular los contratos de arrendamiento de la vivienda y de los inmuebles comerciales e industriales. Esto se llevó a cabo mediante el R.D.-Ley 11/2020 (del 31 de marzo) y el R.D.-Ley. 15/2020 (del 21 de abril). En el estatus jerárquico jurídico de España, por encima de los reales decretos leyes solo se encuentra la Constitución Española. En los dichos reales decretos leyes se adoptan diferentes medidas según dos tipos de propietarios, grandes y pequeños, con la intención de guardar las necesidades tanto de los arrendatarios como de los propietarios. En consecuencia, mediante estas regulaciones y junto a otras medidas de apoyo financieras transitorias del Gobierno, se esperaba reducir el impacto económico por la pandemia en la sociedad española durante el periodo del estado de alarma y pos pandémico.

1. Contratos de arrendamientos de viviendas

El Real Decreto Ley 11/2020 tiene por objeto proteger a los arrendatarios de las viviendas utilizadas como vivienda habitual que se encuentran en situaciones vulnerables. Las previsiones recogidas en la misma son dispositivas, que deben dejarse de lado si inquilino y propietario consiguen llegar a un acuerdo en otros términos.

Los arrendatarios calificados como vulnerables tendrán derecho a:

  1. Moratoria temporal del pago de la renta o una reducción de esta, durante el estado de alarma y un cierto período posterior, dependiendo de si el propietario pertinente es un propietario grande o pequeño.
  2. Suspensión del procedimiento de desahucio por un plazo máximo de seis meses, es decir, hasta el 2 de octubre de 2020.
  3. Ayudas para el pago de la renta hasta un máximo de 900 euros al mes o hasta el 100% del alquiler.
  4. Microcréditos, avalados por el Estado, sin intereses ni comisiones y reembolsables en seis años (prorrogables por cuatro años más). Este programa está abierto a los inquilinos en situación de vulnerabilidad y también a aquellos que no pueden pagar el alquiler de sus casas como resultado de la pérdida de sus empleos tras la crisis de COVID-19. La medida también se aplica a los trabajadores autónomos cuyos ingresos caigan sustancialmente.

Además, algunos gobiernos autonómicos se han sumado a ofrecer ayudas específicas para el pago de alquiler a los inquilinos vulnerables. Por ejemplo, la CCAA Madrid ofreció a mediados de mayo un máximo de 900 euros durante 6 meses. Este programa es compatible con el resto de las ayudas del gobierno español, por tanto, no solo protegerá la necesidad del uso de la vivienda habitual, sino también se mantendrá la estabilidad de este mercado de alquiler y, sin duda, se guardarán relativamente los intereses de los inversores inmobiliarios en estas comunidades autonómicas.

En cuanto a los derechos de los arrendadores, se distinguen entre los grandes y los pequeños arrendadores. A los primeros, que son persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos (excluidos garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 m2, se les aplica la moratoria del pago de rentas. Cuando lo solicite un inquilino que reúna las condiciones de vulnerabilidad exigibles, pueden optar entre aplicar o bien una reducción del 50% de los alquileres durante el período del estado de alarma y para los alquileres mensuales posteriores con un máximo de cuatro meses; o bien una moratoria para el pago del alquiler durante el estado de alarma y para los alquileres mensuales a partir de entonces con un máximo de cuatro meses. El alquiler se aplazará entonces durante al menos tres años, mediante pagos fraccionados sin intereses. En caso de falta de respuesta del arrendador, el arrendatario podrá aplicarse la moratoria.

En el caso de los contratos de alquiler con pequeños arrendadores, los inquilinos que reúnan las condiciones podrán solicitar una moratoria temporal del pago del alquiler. Al contrario que los grandes arrendadores, los pequeños arrendadores podrán elegir rechazar la moratoria, en cuyo caso el inquilino podrá optar a las ayudas para la financiación de alquileres antes citadas. En caso de aceptar una moratoria o fraccionamiento de los pagos, el arrendador deberá notificar al arrendatario de las condiciones de los mismos.

2. Contratos de arrendamientos de inmuebles comerciales e industriales, como locales, oficinas, etc.

Las regulaciones sobre arrendamientos de locales y oficinas aprobadas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, son las siguientes:

  • En los alquileres cuyo arrendador es un gran arrendador (entidades públicas o titulares de más de 10 inmuebles), a falta de un acuerdo entre las partes, el RD establece el derecho del inquilino a una moratoria que afecta al tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, hasta un máximo de 4 meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas

  • Cuando el arrendador no sea un «gran arrendador», el inquilino puede solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. Aunque la norma no obliga al arrendador a concederlo, si prevé que las partes puedan acordar destinar la fianza al pago de esas rentas, y da un plazo de un año desde ese acuerdo (o el plazo que reste del contrato, si es inferior a un año) para que el inquilino reponga el importe de la fianza.

Asimismo, en el preámbulo de esta ley, en relación con el capítulo I, que regula “MEDIDAS PARA REDUCIR LOS COSTES OPERATIVOS DE PYMES Y AUTÓNOMOS”, establecieron “Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual…….”

Esta cláusula, no prevista expresamente en nuestro Derecho, pero que ha sido reconocida por nuestros Tribunales, permitiría amparar una pretensión de rebaja temporal de la renta del arrendamiento. Sin embargo, en España el Tribunal Supremo la ha aplicado de manera excepcional y rigurosa, como ha acontecido en los casos derivados del descenso severo de los negocios, fruto de la crisis financiera de 2008 en los que se ha invocado, con escasas consecuencias prácticas.

En comparación con el Real Decreto Ley 11/2020, el Real Decreto Ley 15/2020 no ha establecido protección judicial contra el proceso de desahucio de los arrendatarios por impago de alquileres, por tanto, cuando los tribunales reanuden las actividades judiciales tras el confinamiento, los propietarios ya podrán iniciar este proceso. Así mismo, el Gobierno español tampoco ha concedido ayudas financieras destinadas para los alquileres de inmuebles comerciales.

El Real Decreto ley 15/2020 es insuficiente, ya que son pocos los contratos de arrendamientos de locales y de oficinas que han podido acogerse a esta regulación. Existen 563 grandes Centros Comerciales en España, de los cuales 100 radican en Madrid. En los últimos ejercicios han crecido a un ritmo del 3% anual. Aportación al P.I.B.: 8,5% del sector servicios. (Fuente: Asociación Española de Centros Comerciales.) De hecho, los grandes arrendadores solo representan el 5% del mercado de locales de negocio en España. En cambio, el 95% restante de arrendadores no tiene siquiera obligación de aceptar la moratoria. En consecuencia, actualmente se está acudiendo ya a Mediación y a Arbitraje para renegociar las nuevas condiciones contractuales en casos de grandes grupos y volver a alcanzar el nuevo equilibrio.

3. Conclusiones y sugerencias

Basándose en estas dos normas del estado de alarma, los abogados han aconsejado que, tanto si se trata de un contrato de alquiler de vivienda o comercial, existiendo un daño evidente y extraordinario para las dos partes, deba producirse una cierta compensación o distribución del mismo entre ambas. Por tanto, la mejor opción es llegar a un acuerdo mediante la renegociación para dar continuidad de los contratos, ya que la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» crea incertidumbres y el tiempo que dura en los procesos judiciales será largo y perdido.

Cuando el arrendatario solicita una renegociación del contrato de arrendamiento de un inmueble comercial con reducción de las rentas, podrá invocar los tres requisitos de la cláusula «rebus sic stantibus» como argumentos, ya que la imprevisibilidad como el primer requisito está en el propio R.D. 463/2020, que reconoce normativamente el impacto de la crisis. Los otros dos requisitos son la base económica del negocio y la excesiva onerosidad. La base económica salta por los aires con la falta de rentabilidad. Si bien el desequilibrio hay que probarlo, probablemente sea necesario aportar un Informe Económico que lo demuestre.

Se debe proponer en el burofax la suspensión del pago de rentas durante el estado de alarma, la reducción del pago de rentas durante los meses siguientes, y las propuestas escalonadas a más largo plazo. Igualmente debemos hacer constar si la actividad a la que se dedica el local es de las consideradas esenciales o no, y argumentar en cada caso lo que convenga. En caso de resolver el contrato, hay que procurar que la resolución del contrato sea sin penalización.

Si el burofax no diese resultado y tampoco se avinieran a comenzar un proceso de Mediación, se deberá empezar a elaborar una DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO con MEDIDAS CAUTELARES. En ellas se establecerán las medidas y soluciones temporales durante la sustanciación del procedimiento.

Al igual que en la crisis económica de años anteriores, el impacto de la pandemia del COVID 19 causará cambio en el tejido empresarial. Los negocios que vinieran arrojando descensos de ventas o perdidas con anterioridad podrán aprovechar la crisis para reducir los costes de cierre mediante negociaciones. En caso de optar por el Concurso de acreedores, no  se deberá presentar el expediente hasta diciembre de 2020，de acuerdo con el Real Decreto Ley 16/2020.

El Tribunal Supremo abre la puerta a la nulidad de la cláusula suelo incluida en un préstamo con garantía hipotecaria concertado entre profesionales

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Conforme a la reiterada doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en los contratos celebrados bajo condiciones generales de la contratación en los que los adherentes no son consumidores no resultan procedentes los controles de transparencia y abusividad.

Con base en dicha doctrina, los Tribunales han venido rechazando las acciones de nulidad de las cláusulas suelo promovidas por quienes no ostentaban la condición de consumidor. Es decir por las empresas y por los autónomos que habían concertado contratos de préstamo con garantía hipotecaria que incluían la cláusula suelo en relación con el ejercicio ordinario de su actividad empresarial.

Sin embargo, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2020 ha abierto una puerta para que los profesionales puedan reclamar la nulidad de las cláusulas suelo de sus contratos hipotecarios en aquellos casos en que la cláusula no supera el denominado “control de incorporación”.

La propia Sentencia explica que en nuestro Derecho, tanto si el contrato se suscribe entre empresarios y profesionales como si se celebra con consumidores, las condiciones generales pueden ser objeto de control por la vía de su incorporación a tenor de lo dispuesto en los artículos 5.5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

Para que una condición general de la contratación supere el control de incorporación debe tratarse de una cláusula con una redacción clara, correcta y sencilla, que permita una comprensión gramatical normal y que el adherente haya tenido oportunidad real de conocer al tiempo de la celebración del contrato.

Oportunidad real de conocimiento que no existe en caso de que el Banco no hubiera cumplido las obligaciones administrativas correspondientes (entre ellas, la Orden EHA 2899/2011, de 28 de octubre), no hubiese entregado la ficha FIPER o el notario autorizante de la escritura de préstamo no hubiese advertido específicamente la existencia de la cláusula suelo.

Por ello, el análisis de la escritura del préstamo con garantía hipotecaria concertado entre profesionales y las circunstancias que llevaron a su firma puede determinar si la inclusión de la cláusula suelo cumplió o no los requisitos necesarios para su validez y si procede su nulidad.

Las primeras resoluciones judiciales que acuerdan aplazar los pagos de las empresas en crisis por el coronavirus

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Los juzgados de nuestro País han comenzado a acordar medidas cautelares para que las empresas en situación de profunda crisis por consecuencia del COVID 19 puedan aplazar los pagos establecidos en sus contratos financieros.

El Juzgado de Primera Instancia número 60 de Madrid ha concedido un aplazamiento de un año a una Empresa que no podía acometer sus vencimientos corrientes de pago por consecuencia de la crisis generada por la pandemia.

Mediante Auto de 30 de abril de 2020, dicho juzgado ha acordado suspender los vencimientos de pago de principal y de intereses que pesaban sobre la empresa deudora y que estaban fijados para los días 4 de mayo y 4 de noviembre de 2020 en el contrato que mantenía concertado y en vigor con un tercero. Pagos que, de acuerdo con el Auto judicial, pasaban a ser exigibles el 4 de mayo y el 4 de noviembre de 2021.

El Auto suspendía también la obligación de cumplimiento de los ratios financieros que conforme al contrato pesaban sobre la Empresa desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021. Del mismo modo, prohíbe a las entidades prestamistas que promuevan la resolución del contrato, que den por vencido anticipadamente el préstamo, que exijan su reembolso y que ejecuten cualquiera de las garantías del préstamo para el caso de incumplimiento de los vencimientos de pago inicialmente previstos para el 4 de mayo y para el 4 de noviembre de 2020. Todo ello en relación con un préstamo sindicado de varios cientos de millones de euros.

A su vez y siguiendo el mismo criterio, el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Zaragoza ha acordado la medida cautelar de no permitir que una conocida entidad fabricante de material deportivo ejecute tres avales por un importe conjunto de 700.000 € contra uno de sus franquiciados.

El primero de los Autos comentados destaca que la situación provocada por la pandemia del Covid 19 ha supuesto una caída brusca de la producción y de la demanda y que se ha producido una caída a plomo de sus ventas, especialmente, a partir de la paralización de las actividades no esenciales impuesta por el Real Decreto Ley 10/2020, que ha obligado al cierre completo de los dos sectores más importantes en los que operan los clientes de la empresa que ha solicitado la protección judicial, como son la industria de la construcción y del automóvil.

Con citación expresa del principio rebus sic stantibus y llamada de atención a la necesaria adaptación de las instituciones a la realidad social del momento, la resolución judicial recuerda que además de estos acreedores –en referencia a los afectados por el aplazamiento de los pagos- existen otros acreedores que proporcionan el crédito circulante que la empresa deudora precisa para operar diariamente, que descansa, sobre todo, en la confianza de sus proveedores y de sus clientes.

En definitiva una apuesta clara y decidida por la continuidad de la actividad empresarial, que el Auto resume diciendo todos estos elementos hacen pensar que la no adopción de la medida podría comprometer de manera importante la supervivencia de la actora.