¿Sabías que la fianza del alquiler es mucho más que un simple depósito? Detrás de esta suma de dinero se esconden derechos, responsabilidades y posibles disputas al finalizar un contrato de arrendamiento. 

Por ello, en este artículo vamos a contarte todo lo que necesitas saber sobre esta garantía, que puede convertirse en un campo de batalla legal entre arrendador e inquilino. 

¿Para qué sirve la fianza del alquiler?

En palabras simples, la fianza del alquiler es como un seguro para el propietario y el inquilino. Para el dueño o arrendador, es una protección en caso de daños o pagos atrasados. Si hay desperfectos al finalizar el contrato, se usará parte de la fianza para repararlos. 

Para el inquilino o arrendatario, es una muestra de compromiso y al final del contrato, si todo está en orden, recupera ese dinero. Es una especie de garantía que asegura que ambas partes cumplan con lo acordado en el contrato de alquiler, protegiendo así los intereses tanto del arrendador como del arrendatario.

Diferencias entre fianza del alquiler y garantías complementarias

La fianza del alquiler, recogida en el artículo 36 LAU, y las garantías complementarias son dos formas de protección, pero tienen sus diferencias. 

La fianza es obligatoria. Se debe depositar este pago en el organismo público de vivienda de la Comunidad Autónoma en la que se resida y se usa para cubrir posibles desperfectos o impagos al finalizar el contrato. Es como un depósito de seguridad. 

En algunas regiones, como Cantabria, La Rioja, Navarra y Asturias, ya no se requiere que el inquilino deposite la fianza obligatoria establecida por el artículo 36 de la LAU. En estas áreas, el arrendador retiene este importe y debe devolverlo al finalizar el contrato. 

Según la ley, la fianza para viviendas no puede superar una mensualidad de renta, dos para locales. Sin embargo, se pueden acordar otras garantías en el contrato de alquiler, con límites específicos según la duración. La última modificación de la Ley de arrendamientos urbanos establece un máximo de dos mensualidades adicionales para contratos de hasta cinco años en viviendas.

En este sentido, las garantías complementarias son adicionales y pueden ser seguros de alquiler o avales bancarios. Estas ofrecen una capa extra de protección, pero no hay que depositarla en ningún organismo oficial ni en todos los contratos las requieren. 

Ambas buscan resguardar al propietario, aunque la fianza es más común y obligatoria, mientras que las garantías complementarias son opcionales y adicionales para asegurar un arrendamiento más sólido.

¿Qué hace el propietario con la fianza? Derechos del arrendador

El propietario usa la fianza para asegurarse contra posibles daños o impagos al finalizar el contrato de alquiler. Si hay desperfectos, puede emplear parte o la totalidad de la fianza para reparaciones. También puede retenerla si hay rentas pendientes o incumplimientos por parte del inquilino. 

Sin embargo, debe justificar cualquier retención, mostrando pruebas de los daños o deudas. Al finalizar el arrendamiento, si no hay problemas, debe devolver la fianza al inquilino. Es un respaldo que protege al arrendador, pero con la obligación de usarla correctamente y siguiendo las normativas legales del contrato de arrendamiento.

Obligaciones del arrendatario

El inquilino tiene responsabilidades importantes en el contrato de alquiler. Debe pagar puntualmente la renta acordada, cuidar la propiedad y realizar reparaciones menores. 

Al finalizar el contrato, debe entregar la propiedad en el mismo estado en que la recibió, salvo desgaste natural. Si hay desperfectos, debe asumir los costes de reparación o reposición. Además, debe respetar las normas de convivencia y uso del espacio. 

La ley protege al arrendador y el incumplimiento puede resultar en la retención de la fianza o acciones legales. Cumplir con estas obligaciones asegura una relación armoniosa y el buen estado de la propiedad.

Procedimientos legales: reclamaciones y devolución de la fianza del alquiler

Al finalizar el contrato de alquiler, la devolución de la fianza es clave. El arrendador debe inspeccionar la propiedad y comparar su estado con el inicial. 

Si está en buenas condiciones, debe devolver la fianza al inquilino. El inquilino debe esperar 30 días desde que dejó la casa para enviar un burofax solicitando el pago de la fianza. Pasado este plazo, se generarán comisiones y podrá acudir al juzgado si el propietario no responde.

Si hay daños o impagos en la vivienda, el dueño puede retener parte o totalidad de la fianza, justificando con pruebas. Ambas partes deben acordar la cantidad a retener, de lo contrario, se pueden iniciar procedimientos legales. 

Si no hay acuerdo sobre la devolución, se puede recurrir a mediación o tribunales. Por su parte, el inquilino puede reclamar si considera injusta la retención de la fianza. 

Recuerda que es crucial documentar el estado inicial y final de la propiedad para respaldar reclamaciones. Seguir los pasos legales y mantener pruebas sólidas es clave para resolver disputas y asegurar una devolución justa de la fianza del alquiler.

Por ello, contar con asesoramiento legal de abogados expertos y especializados en derecho inmobiliario, como Práctica Legal, te garantizará una resolución justa en disputas como esta.

Recientemente, el Tribunal Supremo de España ha emitido un fallo histórico que equipara a las parejas de hecho con los matrimonios, en lo que respecta a ser reconocidos como familias numerosas. 

Esta decisión representa un cambio significativo en la legislación y tiene un impacto directo en las parejas de hecho que tienen tres o más hijos. 

En este artículo, analizaremos en detalle este cambio de paradigma legal y lo que implica para las familias numerosas en España.

Familias numerosas: ¿qué implica esto en España?

Antes de profundizar en la decisión del Tribunal Supremo, es esencial comprender qué implica ser considerado una familia numerosa y por qué este reconocimiento es tan importante. En España, según datos del Ministerio de Derechos Sociales, hay más de 795.000 familias numerosas reconocidas. 

Estas familias reciben diversos beneficios en áreas fiscales y administrativas, como el bono social en las facturas de electricidad y gas, el cheque familiar y deducciones en la declaración de la renta que varían según la comunidad autónoma. También existen posibles deducciones, como en el caso de Asturias, relacionadas con los gastos en material escolar.

El Tribunal examina el caso de una pareja de hecho y padres de tres hijos comunes

El caso que llevó a esta decisión del Tribunal Supremo involucra a una pareja de Sevilla que tiene 3 hijos y que se encontraba inscrita como pareja de hecho. La pareja solicitó ser reconocida como familia numerosa, lo que les otorgaría acceso a los beneficios mencionados anteriormente. 

Sin embargo, se les concedió el título de «categoría general», pero la mujer no fue reconocida como beneficiaria debido a un requisito de la normativa de 2003 que exigía un «vínculo conyugal» entre los progenitores, que en este caso no existía, ya que eran una pareja de hecho.

Los tribunales, al analizar el caso, respaldaron la solicitud de la pareja, lo que llevó a la Junta de Andalucía a llevar el asunto hasta la sala tercera del Tribunal Supremo. 

Finalmente, el Tribunal Supremo dictaminó que los dos progenitores y sus tres hijos debían ser considerados miembros de una familia numerosa, a pesar de no estar casados. Las autoridades judiciales argumentaron que la ley no puede establecer que los dos progenitores no sean considerados como tales «aun cuando no haya vínculo conyugal, pero esté inscrita la pareja de hecho en un registro de uniones de hecho».

Un cambio de paradigma legal para las familias numerosas en España

Este fallo del Tribunal Supremo sienta un precedente importante y representa un cambio de paradigma legal en lo que respecta a la equiparación de parejas de hecho con matrimonios en cuanto a la consideración de familias numerosas. 

El Tribunal Supremo afirmó que una unión de hecho tiene los mismos efectos jurídicos que un matrimonio, ya que ambos tipos de vínculos comparten un presupuesto común: la existencia de progenitores y tres o más hijos. En consecuencia, ambas configuraciones constituyen una familia numerosa, uniendo a los progenitores mediante dos tipos de vínculos distintos, pero igualmente hábiles desde el punto de vista jurídico.

Este fallo del Tribunal Supremo tiene un alcance significativo y es un paso importante hacia la igualdad legal entre las parejas de hecho y los matrimonios en España. Ahora, las parejas de hecho que tengan tres o más hijos pueden acceder a los mismos beneficios y reconocimientos que las familias numerosas formadas por matrimonios. 

Esta decisión es un claro reflejo de la evolución de la sociedad y de la necesidad de adaptar la legislación para reflejar las realidades familiares contemporáneas.

Sin duda, las familias numerosas se enfrentan a desafíos económicos y financieros significativos, y los beneficios fiscales y administrativos que reciben son fundamentales para aliviar algunas de esas cargas. Por lo tanto, esta decisión del Tribunal Supremo contribuye a la protección y el bienestar de estas familias, así como también esto significa un paso hacia la inclusión y el respeto a todas las formas de unión y crianza de hijos.

Las regulaciones tributarias y las normativas de transparencia financiera establecen umbrales específicos que los bancos deben respetar. La omisión de información o el incumplimiento de estos requisitos pueden llevar a sanciones y auditorías. 

Para evitar problemas legales y fiscales, es esencial comprender las leyes que rigen la declaración de movimientos financieros. Esto implica conocer los límites de notificación a Hacienda, las obligaciones legales en la banca y las consecuencias de no informar adecuadamente.

Movimientos bancarios denunciables: ¿a partir de qué cantidades debe informar el banco a Hacienda?

Para evitar atraer la atención de Hacienda, es crucial tener en mente que existe un umbral a partir del cual el banco está obligado a comunicar a Hacienda sobre los ingresos no justificados. 

Este límite varía según el tipo de transacción. Resumidamente, estas son las cantidades a partir de las cuales el banco notificará a la Agencia Tributaria sobre tus movimientos financieros:

• Cualquier transacción con billetes de 500 euros, independientemente de su cuantía, activará la notificación a Hacienda.
• Transacciones que involucren más de 10.000 euros, ya sea enviados o recibidos desde otro país, incluso dentro de la Unión Europea (UE), estarán sujetas a informe.
• Retiros, depósitos y pagos en efectivo que superen los 3.000 euros también serán notificados.
• Préstamos y créditos que superen los 6.000 euros están sujetos a notificación.
• Ingresos recurrentes en tu cuenta bancaria.
• Sacar más de 1.000€ de cajeros.

¿Se debería informar a Hacienda con tiempo de algunos movimientos bancarios?

La cantidad máxima permitida que te pueden ingresar en el banco sin declaración es 1.000 euros, pero múltiples ingresos superiores a 500 euros pueden generar un requerimiento para justificar su origen. 

Siempre es necesario cumplir con la legalidad en la justificación de fondos. Además de los movimientos que el banco notifica a Hacienda, debes informar anticipadamente sobre:

• Entradas a España de 10.000€ o más, declaradas en aduanas, a menos que provengan de un país de la UE, en cuyo caso requiere una declaración previa por vía electrónica seis días antes.
• Movimientos nacionales de 100.000€ o más.

Además, si eres autónomo o tienes una empresa, estas regulaciones pueden afectar tus operaciones financieras.

¿Qué operaciones controla la Agencia Tributaria de las empresas y los autónomos?

La promulgación de la Ley 7/2012, enfocada en la prevención del fraude fiscal, representó un hito en las transacciones empresariales. En virtud de esta ley, el banco tiene la obligación de notificar ciertos tipos de operaciones relacionadas con ingresos, retiros y transferencias.

La cuantía de la operación y el método utilizado son los criterios que determinan la obligación de informar a Hacienda sobre estas operaciones.

Por otro lado, a través de la información proporcionada por las instituciones financieras, la Agencia Tributaria obtiene conocimiento sobre el saldo promedio y final de cuentas bancarias, transacciones superiores a 10.000 € o involucrando billetes de 500 €, operaciones en efectivo que superan los 3.000 €, y préstamos o créditos que exceden los 6.000 €.

Límite para sacar en los cajeros

Según la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, se ha establecido un límite en la cantidad de dinero que se puede retirar de los cajeros automáticos. Las entidades financieras no podrán permitir retiros de más de 3.000 euros al día.

Además, cuando se retiren más de 1.000 euros, el banco contactará al titular de la cuenta para que justifique la operación. Esto no impide retirar más de 3.000 euros, pero se requerirá un documento de justificación que será remitido al Banco de España y a la Agencia Tributaria.

Dado que el límite opera en un período de 24 horas, es posible retirar sumas mayores dividiendo las operaciones en días consecutivos, siempre dentro de los límites establecidos. Esta restricción busca mejorar la transparencia financiera y dificultar prácticas ilegales en el ámbito bancario.

¿Cuál es el límite con Bizum?

Es importante recordar que las transacciones realizadas con Bizum se consideran transferencias bancarias, ya que la aplicación está vinculada a tu entidad financiera, lo que implica que la Agencia Tributaria puede acceder a la información de tus movimientos.

En consecuencia, la regulación de los pagos mediante plataformas como Bizum sigue las mismas pautas que las transferencias bancarias convencionales. 

Los bancos tienen la obligación de informar a las autoridades fiscales sobre operaciones de gran cuantía o que superen los límites establecidos, y también sobre cualquier transacción que lo requiera.

Si has recibido una solicitud de información de Hacienda relacionada con las actividades bancarias de tu empresa, te recomendamos que busques orientación con expertos en asesoría y legislación fiscal. Nuestro equipo de profesionales ofrece asesoramiento y soluciones legales para empresas y autónomos. ¡Contáctanos sin ningún compromiso!

El Tribunal Supremo de España ha comenzado a tratar las reclamaciones de los empresarios por el daño económico causado por la pandemia del COVID-19.

En particular, los hosteleros se están aferrando a un artículo de la ley de estados de alarma que prevé indemnizaciones para aquellos que sufren perjuicios.

La Sala Tercera (de lo Contencioso-Administrativo) ha celebrado las dos primeras vistas públicas (y cinco que abordará en unas semanas) en las que se pide que se reconozca la responsabilidad patrimonial del Estado por las restricciones impuestas durante la pandemia. 

El Supremo busca establecer su criterio lo antes posible para facilitar la resolución de los casos

Asimismo, el proceso de resolución de estas reclamaciones ha despertado un gran interés en los medios de comunicación, y se espera que el Tribunal Supremo emita un fallo que siente un precedente para futuros casos similares.

Ante el Gobierno, se presentaron alrededor de 9.000 reclamaciones que, poco a poco, van a ir llegando al Tribunal Supremo.  

¿Cuáles son las reclamaciones específicas que los empresarios están haciendo en el Tribunal Supremo?

En el contexto de la pandemia de COVID-19, muchas empresas, especialmente en el sector de la hostelería, se vieron obligadas a cerrar debido a las restricciones impuestas por el Gobierno para contener la propagación del virus.

Estos cierres forzados tuvieron un impacto significativo en la economía, y los empresarios argumentan que el Estado debería ser responsable de compensarlos por las pérdidas sufridas.

Por tanto, estas reclamaciones incluyen:

• Compensación por el dinero que dejaron de ganar.
• Responsabilidad patrimonial del Estado.
• Indemnizaciones por los cierres del COVID-19.
• Reclamaciones patrimoniales al Estado.
• Daños patrimoniales de las restricciones y cierres.

Tipos de daños económicos reclamados

Los empresarios están reclamando diversos tipos de daños económicos ante el Tribunal Supremo, buscando compensación por el impacto sufrido durante la pandemia de COVID-19. Estos daños incluyen:

• Pérdida de ingresos debido a la disminución de la actividad económica y la reducción de la demanda de productos y servicios
• Gastos adicionales para implementar medidas de seguridad e higiene en sus negocios
• Daño a la reputación y la imagen de marca, lo que llevó a una pérdida de ingresos
• Cierre de negocios debido a las restricciones impuestas durante la pandemia. Estos cierres han resultado en una pérdida de ingresos y la necesidad de asumir costos adicionales, como el pago de alquileres y salarios.

• Despido de empleados: esto ha resultado en costos adicionales, como el pago de indemnizaciones por despido, y ha tenido un impacto negativo en la economía en general.
• Incertidumbre y falta de planificación: esta incertidumbre ha tenido un impacto negativo en la inversión y el crecimiento económico.

En este sentido, el Supremo debe evaluar si las restricciones impuestas por el Gobierno fueron proporcionadas y si existían alternativas menos perjudiciales para la economía

En última instancia, el fallo del Tribunal Supremo determinará si los empresarios afectados por la pandemia de COVID-19 tienen derecho a ser indemnizados por el Estado y, de ser así, en qué medida.

La abogacía del Estado rechaza que se cumplan los requisitos necesarios para establecer la responsabilidad patrimonial en estos casos

Esto es justo lo que demandan los empresarios basándose en el artículo 3.2 de la Ley Orgánica del Estado de Alarma. Este artículo establece que aquellos que sufran daños o perjuicios directos o en sus propiedades debido a actos que no les sean imputables durante el estado de alarma tienen derecho a indemnización de acuerdo con las leyes.

Los representantes de los empresarios utilizan este artículo como base para sus reclamaciones, pero el Gobierno busca aplicar los mismos criterios que se emplean en otros casos para determinar la responsabilidad patrimonial. 

Esto implica que el perjudicado debe haber sufrido un daño que no tenía la obligación jurídica de soportar y que dicho perjuicio no provenga de una causa de fuerza mayor. 

Por su parte, Cristina Llop, del bufete de abogados Écija, que representa a casi 900 empresarios afectados por la pandemia, del sector de la hostelería, hotelería y establecimientos de juego, sostiene que todos tienen un denominador común: la suspensión de sus negocios, un sacrificio adicional que no se les exigió a otros ciudadanos. La abogada argumenta que la ley del estado de alarma está diseñada para situaciones de fuerza mayor y debe aplicarse en este caso.

La abogacía del Estado se apoya en precedentes legales

Por ejemplo, en decisiones previas del Tribunal Supremo, el Tribunal Constitucional y otras resoluciones, como la que eximía a AENA de pagar compensaciones por la huelga de controladores de 2010, que también implicó un estado de alarma. 

Un argumento clave del representante legal del Gobierno para rechazar la responsabilidad patrimonial del Estado se basa en una sentencia del Tribunal Constitucional en julio de 2021, que anuló el confinamiento decretado durante el primer estado de alarma. Esta sentencia dio lugar a las reclamaciones presentadas ante el Supremo.

El Tribunal Constitucional indicó que su decisión de declarar inconstitucional el confinamiento no servía «por sí misma» para respaldar reclamaciones de responsabilidad patrimonial contra las administraciones públicas. Sin embargo, añadió que esto no afectaba al artículo 3.2 de la Ley Orgánica de Estados de Alarma, que los empresarios ahora utilizan como base para reclamar indemnizaciones.

Desde el pasado día 5 de enero de 2022 los animales han dejado de tener el estatuto jurídico de “cosas” y/o “propiedades”, y actualmente se consideran como “seres sintientes”.  ¿Qué conlleva esto? Lo veremos a lo largo de este artículo.

Conforme a la fundamentación de esta ley 17/2021, de 15 de diciembre, la relación entre individuos y animales (ya sean de compañía, domésticos, silvestres o salvajes) debe estar arraigada en el bienestar y la salvaguardia del animal. Esto implica evitar actos de maltrato, abandono y crueldad o matanza innecesaria, todos ellos tipificados como delitos en nuestro Código Penal.

¿Qué conlleva que ahora los animales pasen a ser seres sintientes?

Veamos a continuación las normas que esta ley reforma: 

1. Modificación del Código Civil

El artículo 90 de la reciente Ley 17/2021 relativa al régimen jurídico de los animales establece que el acuerdo regulador debe contemplar el destino de los animales de compañía considerando el bienestar del animal y los intereses familiares. 

Además, aborda la distribución de los periodos de convivencia y atención en caso necesario, así como las obligaciones relacionadas con el cuidado del animal.

En casos en que los acuerdos entre los cónyuges sean perjudiciales para los animales, la autoridad judicial dictará las medidas adecuadas. La normativa permite al juez o a las partes establecer garantías para el cumplimiento del acuerdo.

El artículo 91 detalla que, en ausencia de acuerdo entre los cónyuges, el tribunal determinará las medidas respecto al destino de los animales de compañía. Estas medidas pueden ser modificadas si las circunstancias cambian sustancialmente, permitiendo la modificación del acuerdo o de las medidas correspondientes.

Asimismo, el artículo 94 faculta al tribunal para confiar el cuidado de los animales de compañía a uno o ambos cónyuges, considerando el interés familiar y el bienestar del animal, sin importar su titularidad. Esto se reflejará en el registro de identificación de animales.

En situaciones de violencia doméstica o de género, se añade que los malos tratos a animales pueden ser considerados como medio de control o victimización, ampliando así los supuestos de violencia instrumental.

Además, se establece que los animales son seres vivos dotados de sensibilidad según el artículo 333, definiendo su estatus legal. Se impone la obligación de cuidado basada en su condición de seres sintientes, y los gastos médicos son recuperables por quien los pague.

La normativa también aborda la división de bienes en comunidades de bienes, establece la distinción entre animales y cosas, regula la posesión y el abandono, y establece reglas para la herencia de animales de compañía, entre otros aspectos.

2. Modificación de la Ley Hipotecaria

En relación a las modificaciones en la Ley Hipotecaria, se establecerá una prohibición para la inclusión de animales de compañía en la hipoteca en casos de propiedades destinadas a actividades específicas como la explotación ganadera, industrial o recreativa, entre otras.

3. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil

La reforma legislativa establece que los animales de compañía no serán sujetos de embargo, sin afectar la embargabilidad de las ganancias que estos puedan generar (según el artículo 605).

Este nuevo marco legal estatal representa un progreso significativo hacia el reconocimiento de los derechos de los animales al afirmar su condición de seres sintientes. 

No obstante, se identifica una carencia en la regulación de la custodia de animales domésticos en el contexto de separación o disolución de parejas de hecho registradas. El Código Civil solo considera a los cónyuges en este sentido. Por ende, será necesario recurrir a la legislación autonómica en materia de parejas no casadas, además de jurisprudencia, hasta que una ley estatal al respecto sea promulgada.

En referencia a parejas con mascotas, el año 2019 marcó un hito al establecer por primera vez la custodia compartida de una mascota mediante decisión judicial. Tradicionalmente, la jurisprudencia basaba la custodia en la propiedad del animal. 

Sin embargo, recientemente, el Juzgado de Primera Instancia número 11 de Madrid argumentó que la afectividad hacia el animal no excluye la posibilidad de recibir afecto de otros. Esto resalta que la titularidad formal no debe prevalecer sobre el cariño del solicitante. El incremento de individuos que consideran a los animales como parte integral de sus familias es un fenómeno cada vez más relevante.

Si tienes cualquier duda sobre el nuevo régimen jurídico de los animales de compañía como seres sintientes, contacta con nuestros abogados para estudiar tu caso.