西班牙新冠疫情警戒状态对不动产租赁合同的保护和影响
这次新冠病毒疫情重灾区之一的西班牙，自3月14日宣布进入紧急状态，除民生基本需要的行业被准许维持运营外，其他所有行业均被强制暂时停业或远程居家办公。接踵而来的即是，顿时被暂时解雇和减时减薪的劳工及被强制停业的业者们，在领到政府发放纾困金前，必须立即面临支付住屋及商用不动产房租的困境。
西班牙政府为了维持在紧急状态期间租赁市场和社会的稳定，立即陆续使用其仅次于西班牙宪法等级的行政权紧急立法（Real Decreto Ley皇室法令,暂译），在3月31日和4月21日分别透过R.D.-Ley 11/2020 和R.D.-Ley 15/2020两条法令，针对住家和商用不动产租赁合同进行规范。其中将大、小型房主分类并采取不同的措施，期盼在顾及承租人和房主双方在紧急状态期间和疫情后的需求。因此，该等租赁合同法规可配套其他西班牙政府提供的失业纾困补助、延迟报交税务和社保保费等措施，暂缓疫情突如其来对社会造成的冲击。
一、住屋合同
Real Decreto Ley 11/2020 (皇室法令11/2020) 在租赁合同方面，仅针对住家合同立法规范，因其主要目的是为了保护受疫情影响而经济受重创的房客，故必须是租客的固定居所才受到保护。该法令是给予达法定标准的受创困难者住屋权利的最低保障，故合同中的条件可由房客和房主双方自行达成协议，而在未和房主达成协议下，租客对在紧急状态及其后数月间的租金，可向房主提出延迟支付或调降房租的要求，视属大或小型房主而定是否有接受房客要求的义务。另外，在该紧急状态期间到期的住家合同，可申请自动延续6个月。
在司法住屋保障方面，因欠付房租已进入司法驱赶程序的困难房客，在紧急状态后法院复工后时，可享有程序延期六个月的权利，至今年10月2号再重启驱赶程序。在房租补助方面，困难房客可领到每月最高900欧元的补贴金额。除此之外，西班牙政府也推出偿还期限达10年、由政府担保的无息小额房租贷款，提供给无法交房租的低收入困难户、疫情危机过后的失业者和收入剧减的自顾业者。不仅如此，某些例如马德里等西班牙自治区地方政府，也提出加码拨款房租补贴方案，且可兼容其他中央政府津贴的补助，不仅是对该自治区居民住屋需求的保护，并维持了租赁市场的稳定性，无疑是相对的也顾及了该地区不动产投资人的权益。
在房主的权利方面，该法令将房主分为大、小两种，大型房主是指拥有10户以上城市住屋或一户住屋总面积达1500平方米以上的个人或公司，其他则为小型房主。小型房主中，为个人房主占其中85%。
大型房主拥有两种选择权，可选择接受房客提出自紧急状态起至多到其后四个月间延迟支付房租的要求，该笔拖欠金额将在未来三年或租期结束前内无息分批偿还房主；房主也可选择让房客减少支付50%自紧急状态起到其后四个月为止的房租。在大型房主未答复上述房客提出任何要求的情况下，符合法定必要条件的困难户房客则有权自行延迟支付房租。
反观小型房主的选择权则相对单纯，可直接拒绝房客对延迟付款或减租所提出的要求，让房客径向政府申请上述房租纾困补助方案；或可选择与房客自行达成延迟付款或减租的协议。
二、店面、办公室等工商业不动产租赁合同
西班牙政府发布的紧急行政法令Real Decreto Ley 15/2020 (皇室法令15/2020)，针对该国处于紧急状态期间，工商业使用的商铺及办公楼等租赁合同立法，是对房东和租客在未达成延迟支付房租或减少租金协议前提下所采取的措施。
在西班牙紧急状态期间，被强制暂时停业及可营业但营业额减少75%、且符合本法令其他规定申请条件的工商业不动产承租企业及自雇业者，在未与其大型房东达成协议的情况下，拥有可达四个月无息延迟支付房租的权利，房租欠款必须在两年内和租赁期结束前分批偿还大型房东。相反的，该法令规定小型房东没有义务接受其租客提出延付租金的要求，但提出双方达成协议，可使用合同中的押金抵扣租金的方案，而房客必须在一年内偿还该押金。
本法令前言部分，针对规范‟减低中小型企业和自雇者运营成本措施”的第一章提出，鉴于这种情况，应据“情势变迁”条文(cláusula rebus sic stantibus)制定具体的司法程序规范，在符合风险不可预测和不可避免性、费用过高和及善意诚信的合同信念三个条件下，适当的司法程序应作为受到新冠疫情紧急状态严重影响的商用不动产租赁合约的规范，成为双方租金调整或支付方式达成协议的司法管道。然而，该条文仅为一种法律的原则，允许由于情况发生重大时，可以修改合约条件或终止合约，虽曾被西班牙在2008年经济危机时的案例使用过，但并未收入在西班牙明文条款中。
若将Real Decreto Ley 15/2020 (皇室法令15/2020)和 Real Decreto Ley 11/2020 (皇室法令11/2020)中，住家和商用不动产租赁合同立法相比，商用店铺和办公楼等的租赁合同并未受到延缓驱赶租客的司法保护，在疫情后法院恢复审理案件时，房东即可对未交房租的租客进行驱赶的司法程序。另外，西班牙政府也未立法提供商用不动产租金专用的经济补贴。
实际上，因受房东类型的限制，适用于Real Decreto Ley 15/2020 (皇室法令15/2020)法规的商用不动产租赁合同嫌不足。据西班牙大型购物中心协会数据，西班牙目前共有的563个大型购物中心，占该国服务业国内生产毛额的8.5%，其中有100个位于马德里大区。然而，西班牙大型购物中心的租赁合约，仅占该国租赁市场的5%，目前大多数合约是透过调停与仲裁管道，重新达成协议延续合约。但其余95%的合约，均属甚至可不接受租客延迟付租金要求的小型房东。
三、结论与建议
基于上述两条西班牙政府的紧急状态立法规范，专业律师们建议，无论是住屋或商用租赁合约，因耗时冗长与上述“情势变迁”原则并无明文立法造成其不定性，房东和租客都应该尽量避免走司法途径，来解决紧急状态期间和疫情后的合约纠纷。在这个双方都遭受损失的情况下，更应以重新协商合约条件，以平衡双方利益来达成协议，使原有的租约能延续为目標。
租客在要求重新谈判商用不动产租赁条件时，发给房主的存证信函中正可援引上述“情势变迁”原则的三个要素作为减低租金的理由，分析其行业所受到不可预见及避免的紧急状态强制停业时，和其后经济萧条难复苏情形的影响，已严重动摇原先签订合约时的基础，因原訂价格超过其负担致使无法履约，而必须透过善意诚信的原则，经协商达成合理平衡的新租赁条件。
另外，协商时需要顾及已受到的影响和预测疫情后的经济状况，所以建议租客要求在数月间减租之后，必须提出较长期阶段性的租金调整方案。无疑的，房东也必须预测到在疫情过后市场必经的萧条时期，而降低其对投报率的期许，尽量达成协议而延续合约，帮助商家和企业度过难关，進而维持劳工市场的稳定。若因未达成合意条件或租客本身需求而协议解约时，则建议要求降低或免除违约罚金。若最终仍未达成协议，必须为进行冗长的司法程序期间，提出的经济上的防范措施，协定其间的租金费用。商家或企业也应按照其经济报表，说明疫情造成的负面影响，以便得到更有利的司法裁决。
如同历年来所发生的经济危机，这次新冠疫情的冲击也必将对某些行业造成翻转性的影响，之前已经营不顺的商家和企业或可把握此次机会，经过谈判减低结束营业时的成本。但若有意进行重整程序，则受另一条R.D. Ley 16/2020的法令限制，必须等到今年底12月才能提出申请。
西班牙Práctica Legal 国际综合律师事务所
梁琪 律师
2020年5月
