El Tribunal Supremo abre la puerta a la nulidad de la cláusula suelo incluida en un préstamo con garantía hipotecaria concertado entre profesionales

Conforme a la reiterada doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en los contratos celebrados bajo condiciones generales de la contratación en los que los adherentes no son consumidores no resultan procedentes los controles de transparencia y abusividad.

Con base en dicha doctrina, los Tribunales han venido rechazando las acciones de nulidad de las cláusulas suelo promovidas por quienes no ostentaban la condición de consumidor. Es decir por las empresas y por los autónomos que habían concertado contratos de préstamo con garantía hipotecaria que incluían la cláusula suelo en relación con el ejercicio ordinario de su actividad empresarial.

Sin embargo, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de marzo de 2020 ha abierto una puerta para que los profesionales puedan reclamar la nulidad de las cláusulas suelo de sus contratos hipotecarios en aquellos casos en que la cláusula no supera el denominado “control de incorporación”.

La propia Sentencia explica que en nuestro Derecho, tanto si el contrato se suscribe entre empresarios y profesionales como si se celebra con consumidores, las condiciones generales pueden ser objeto de control por la vía de su incorporación a tenor de lo dispuesto en los artículos 5.5 y 7 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación.

Para que una condición general de la contratación supere el control de incorporación debe tratarse de una cláusula con una redacción clara, correcta y sencilla, que permita una comprensión gramatical normal y que el adherente haya tenido oportunidad real de conocer al tiempo de la celebración del contrato.

Oportunidad real de conocimiento que no existe en caso de que el Banco no hubiera cumplido las obligaciones administrativas correspondientes (entre ellas, la Orden EHA 2899/2011, de 28 de octubre), no hubiese entregado la ficha FIPER o el notario autorizante de la escritura de préstamo no hubiese advertido específicamente la existencia de la cláusula suelo.

Por ello, el análisis de la escritura del préstamo con garantía hipotecaria concertado entre profesionales y las circunstancias que llevaron a su firma puede determinar si la inclusión de la cláusula suelo cumplió o no los requisitos necesarios para su validez y si procede su nulidad.