La protección y el impacto sobre los contratos de arrendamiento inmobiliario durante el estado de alerta por COVID 19 en España

En España, uno de los países más afectados por esta nueva pandemia del coronavirus, se declaró el 14 de marzo el estado de alarma. Todas las empresas se vieron obligadas a cerrar temporalmente o a teletrabajar, con la excepción de los sectores esenciales. En seguida, los trabajadores, autónomos o empresarios afectados por su trabajo o negocio interrumpidos tuvieron dificultades para hacer frente a los pagos de alquileres, tanto de vivienda como de locales y oficinas.

Ante esta situación, con el fin de mantener la estabilidad de la sociedad y del mercado de alquiler durante el estado de alarma, el Gobierno español utilizó el poder administrativo para regular los contratos de arrendamiento de la vivienda y de los inmuebles comerciales e industriales. Esto se llevó a cabo mediante el R.D.-Ley 11/2020 (del 31 de marzo) y el R.D.-Ley. 15/2020 (del 21 de abril). En el estatus jerárquico jurídico de España, por encima de los reales decretos leyes solo se encuentra la Constitución Española. En los dichos reales decretos leyes se adoptan diferentes medidas según dos tipos de propietarios, grandes y pequeños, con la intención de guardar las necesidades tanto de los arrendatarios como de los propietarios. En consecuencia, mediante estas regulaciones y junto a otras medidas de apoyo financieras transitorias del Gobierno, se esperaba reducir el impacto económico por la pandemia en la sociedad española durante el periodo del estado de alarma y pos pandémico.

1. Contratos de arrendamientos de viviendas

El Real Decreto Ley 11/2020 tiene por objeto proteger a los arrendatarios de las viviendas utilizadas como vivienda habitual que se encuentran en situaciones vulnerables. Las previsiones recogidas en la misma son dispositivas, que deben dejarse de lado si inquilino y propietario consiguen llegar a un acuerdo en otros términos.

Los arrendatarios calificados como vulnerables tendrán derecho a:

1. Moratoria temporal del pago de la renta o una reducción de esta, durante el estado de alarma y un cierto período posterior, dependiendo de si el propietario pertinente es un propietario grande o pequeño.
2. Suspensión del procedimiento de desahucio por un plazo máximo de seis meses, es decir, hasta el 2 de octubre de 2020.
3. Ayudas para el pago de la renta hasta un máximo de 900 euros al mes o hasta el 100% del alquiler.
4. Microcréditos, avalados por el Estado, sin intereses ni comisiones y reembolsables en seis años (prorrogables por cuatro años más). Este programa está abierto a los inquilinos en situación de vulnerabilidad y también a aquellos que no pueden pagar el alquiler de sus casas como resultado de la pérdida de sus empleos tras la crisis de COVID-19. La medida también se aplica a los trabajadores autónomos cuyos ingresos caigan sustancialmente.

Además, algunos gobiernos autonómicos se han sumado a ofrecer ayudas específicas para el pago de alquiler a los inquilinos vulnerables. Por ejemplo, la CCAA Madrid ofreció a mediados de mayo un máximo de 900 euros durante 6 meses. Este programa es compatible con el resto de las ayudas del gobierno español, por tanto, no solo protegerá la necesidad del uso de la vivienda habitual, sino también se mantendrá la estabilidad de este mercado de alquiler y, sin duda, se guardarán relativamente los intereses de los inversores inmobiliarios en estas comunidades autonómicas.

En cuanto a los derechos de los arrendadores, se distinguen entre los grandes y los pequeños arrendadores. A los primeros, que son persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos (excluidos garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 m2, se les aplica la moratoria del pago de rentas. Cuando lo solicite un inquilino que reúna las condiciones de vulnerabilidad exigibles, pueden optar entre aplicar o bien una reducción del 50% de los alquileres durante el período del estado de alarma y para los alquileres mensuales posteriores con un máximo de cuatro meses; o bien una moratoria para el pago del alquiler durante el estado de alarma y para los alquileres mensuales a partir de entonces con un máximo de cuatro meses. El alquiler se aplazará entonces durante al menos tres años, mediante pagos fraccionados sin intereses. En caso de falta de respuesta del arrendador, el arrendatario podrá aplicarse la moratoria.

En el caso de los contratos de alquiler con pequeños arrendadores, los inquilinos que reúnan las condiciones podrán solicitar una moratoria temporal del pago del alquiler. Al contrario que los grandes arrendadores, los pequeños arrendadores podrán elegir rechazar la moratoria, en cuyo caso el inquilino podrá optar a las ayudas para la financiación de alquileres antes citadas. En caso de aceptar una moratoria o fraccionamiento de los pagos, el arrendador deberá notificar al arrendatario de las condiciones de los mismos.

2. Contratos de arrendamientos de inmuebles comerciales e industriales, como locales, oficinas, etc.

Las regulaciones sobre arrendamientos de locales y oficinas aprobadas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, son las siguientes:

• En los alquileres cuyo arrendador es un gran arrendador (entidades públicas o titulares de más de 10 inmuebles), a falta de un acuerdo entre las partes, el RD establece el derecho del inquilino a una moratoria que afecta al tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, hasta un máximo de 4 meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas

• Cuando el arrendador no sea un «gran arrendador», el inquilino puede solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. Aunque la norma no obliga al arrendador a concederlo, si prevé que las partes puedan acordar destinar la fianza al pago de esas rentas, y da un plazo de un año desde ese acuerdo (o el plazo que reste del contrato, si es inferior a un año) para que el inquilino reponga el importe de la fianza.

Asimismo, en el preámbulo de esta ley, en relación con el capítulo I, que regula “MEDIDAS PARA REDUCIR LOS COSTES OPERATIVOS DE PYMES Y AUTÓNOMOS”, establecieron “Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual…….”

Esta cláusula, no prevista expresamente en nuestro Derecho, pero que ha sido reconocida por nuestros Tribunales, permitiría amparar una pretensión de rebaja temporal de la renta del arrendamiento. Sin embargo, en España el Tribunal Supremo la ha aplicado de manera excepcional y rigurosa, como ha acontecido en los casos derivados del descenso severo de los negocios, fruto de la crisis financiera de 2008 en los que se ha invocado, con escasas consecuencias prácticas.

En comparación con el Real Decreto Ley 11/2020, el Real Decreto Ley 15/2020 no ha establecido protección judicial contra el proceso de desahucio de los arrendatarios por impago de alquileres, por tanto, cuando los tribunales reanuden las actividades judiciales tras el confinamiento, los propietarios ya podrán iniciar este proceso. Así mismo, el Gobierno español tampoco ha concedido ayudas financieras destinadas para los alquileres de inmuebles comerciales.

El Real Decreto ley 15/2020 es insuficiente, ya que son pocos los contratos de arrendamientos de locales y de oficinas que han podido acogerse a esta regulación. Existen 563 grandes Centros Comerciales en España, de los cuales 100 radican en Madrid. En los últimos ejercicios han crecido a un ritmo del 3% anual. Aportación al P.I.B.: 8,5% del sector servicios. (Fuente: Asociación Española de Centros Comerciales.) De hecho, los grandes arrendadores solo representan el 5% del mercado de locales de negocio en España. En cambio, el 95% restante de arrendadores no tiene siquiera obligación de aceptar la moratoria. En consecuencia, actualmente se está acudiendo ya a Mediación y a Arbitraje para renegociar las nuevas condiciones contractuales en casos de grandes grupos y volver a alcanzar el nuevo equilibrio.

3. Conclusiones y sugerencias

Basándose en estas dos normas del estado de alarma, los abogados han aconsejado que, tanto si se trata de un contrato de alquiler de vivienda o comercial, existiendo un daño evidente y extraordinario para las dos partes, deba producirse una cierta compensación o distribución del mismo entre ambas. Por tanto, la mejor opción es llegar a un acuerdo mediante la renegociación para dar continuidad de los contratos, ya que la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» crea incertidumbres y el tiempo que dura en los procesos judiciales será largo y perdido.

Cuando el arrendatario solicita una renegociación del contrato de arrendamiento de un inmueble comercial con reducción de las rentas, podrá invocar los tres requisitos de la cláusula «rebus sic stantibus» como argumentos, ya que la imprevisibilidad como el primer requisito está en el propio R.D. 463/2020, que reconoce normativamente el impacto de la crisis. Los otros dos requisitos son la base económica del negocio y la excesiva onerosidad. La base económica salta por los aires con la falta de rentabilidad. Si bien el desequilibrio hay que probarlo, probablemente sea necesario aportar un Informe Económico que lo demuestre.

Se debe proponer en el burofax la suspensión del pago de rentas durante el estado de alarma, la reducción del pago de rentas durante los meses siguientes, y las propuestas escalonadas a más largo plazo. Igualmente debemos hacer constar si la actividad a la que se dedica el local es de las consideradas esenciales o no, y argumentar en cada caso lo que convenga. En caso de resolver el contrato, hay que procurar que la resolución del contrato sea sin penalización.

Si el burofax no diese resultado y tampoco se avinieran a comenzar un proceso de Mediación, se deberá empezar a elaborar una DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO con MEDIDAS CAUTELARES. En ellas se establecerán las medidas y soluciones temporales durante la sustanciación del procedimiento.

Al igual que en la crisis económica de años anteriores, el impacto de la pandemia del COVID 19 causará cambio en el tejido empresarial. Los negocios que vinieran arrojando descensos de ventas o perdidas con anterioridad podrán aprovechar la crisis para reducir los costes de cierre mediante negociaciones. En caso de optar por el Concurso de acreedores, no  se deberá presentar el expediente hasta diciembre de 2020，de acuerdo con el Real Decreto Ley 16/2020.