La ley de arrendamientos urbanos es aquella que rige los contratos de alquiler y todo aquello que tiene que ver con los alquileres. Atañe a las viviendas y también a los locales para negocios.

Dentro de esta ley se regula el alquiler de cara a ayudar tanto al arrendador como al arrendatario y cubrir las necesidades y obligaciones de ambas partes:

• Arrendador: Es quien ofrece algo en arrendamiento.
• Arrendatario: Es quien paga un cierto precio por usar aquello que el arrendador ha ofrecido.

Actualidad de los arrendamientos urbanos

La ley de arrendamientos urbanos se debe adaptar siempre al mercado y a la situación real de los usuarios. En este sentido hay cuatro aspectos que se deben tener en cuenta.

Fechas importantes

Varias son las modificaciones que está sufriendo la Ley de Arrendamientos Urbanos en los últimos tiempos. No será fácil para el ciudadano discernir la legislación a la que se encuentra sometida su contrato de arrendamiento y por ende las consecuencias y parámetros por los qué regirse si ha decidido firmar un contrato de este tipo entre diciembre de 2018 y marzo de 2019. Por ejemplo, si firmó el contrato el 18 de diciembre será diferente a quienes lo firmaron al día siguiente, 19 de diciembre. Pero quienes lo firmaron el 19 de diciembre tendrán también notables diferencias con aquellos que firmasen el 24 de enero.

Y no acaba aquí el algoritmo legislativo, pues quienes firmasen su contrato ese 24 de enero tampoco comparten condiciones regulatorias con quienes decidiesen arrendar el 6 de marzo. Y ninguna de ellas coincide plenamente con las anteriores, pues entre cada modificación hay siempre alguna diferencia que puede acarrear soluciones distintas a situaciones idénticas, simplemente producidas en diferentes fechas.

En Práctica Legal ayudamos a arrendadores y a arrendatarios a entender mejor sus derechos y obligaciones en materia de alquileres sujetos a esta cambiante regulación.

Caracter social

Siguiendo con el tema de los alquileres de viviendas y locales y su diferente regulación en los últimos meses, según sea la firma de suscripción del contrato, que ya iniciamos días atrás, queremos hoy preguntarnos el porqué de las modificaciones reiteradas de la ley que los regula, la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es esta una ley con un alto contenido de carácter social.

Sustentado incluso este carácter, siquiera parcialmente en lo que a vivienda se refiere, por uno de los principios rectores de la política social y económica del Estado español, como es el derecho a una vivienda digna, proclamado en la Constitución (Cap.III del Tít.I). Y como tal principio rector, se ve sometido a los vaivenes legislativos, legítimos por supuesto, dependientes del Gobierno de turno, en una clara exposición del sintagma conductual de “elegir es renunciar”. Protecciones, garantías, derechos, obligaciones…para propietarios que se deciden a arrendar y para inquilinos que optan por el alquiler como modo de acceder a la utilización de inmuebles, ya para vivir ya para desarrollar alguna actividad, que deben elegirse, para equilibrar o desequilibrar según se mire,  la balanza a favor de unos u otros, en virtud de cuál sea la pretensión ideológica del partido en el Gobierno.

El ciudadano recibe como sujeto pasivo, independientemente de su voto, las normas que le afectan y lo más conveniente es estar asesorado acerca de en qué medida lo hacen, y/o lo harán en el futuro, al contratar un arrendamiento. Contratar prescindiendo de dicho asesoramiento es inconsciente asunción de riesgos. En Práctica Legal encontrará especialistas que le ayudarán a tomar plena consciencia de su situación para adoptar las decisiones que más le convengan.

Modificaciones a tener en cuenta

Seguimos con los cambios más significativos que la Ley de Arrendamientos Urbanos ha supuesto en sus últimas modificaciones. Uno de ellos, la vuelta al plazo de prórroga obligatoria para el arrendador a los cinco años, que ya se recogió legislativamente en el texto original de la L.A.U. de 1994, si bien se innova ahora (realmente lo hizo el Real Decreto Ley 21/18, pero apenas estuvo vigente 35 días) el aumento del plazo a siete años cuando el arrendador sea persona jurídica.

Esta prórroga obligatoria fue de 3 años, en lugar de cinco, desde el 06 de junio de 2013 hasta el 18 de diciembre de 2018 y desde el 24 de enero de 2019 al 5 de marzo de 2019. Otro cambio íntimamente relacionado con el plazo de la prórroga obligatoria, es la modificación del plazo de la prórroga tácita. Esto es, la posibilidad de mantener en vigor el contrato de arrendamiento a su vencimiento si ninguna de las partes denuncia el mismo.

De nuevo el texto original de la L.A.U. de 1994 facilitaba prórrogas anuales hasta un máximo de 3. A partir del 6 de junio de 2013 sólo se decía “se prorrogará necesariamente durante un año más”. La modificación de diciembre de 2018 cambiaba la necesidad de la prórroga a 3 años más. Y la legislación vigente a partir del 6 de marzo de 2019 dice “prórroga obligatoria por plazo anual hasta un máximo de 3”.  Sensibles pero trascendentes modificaciones que merecen el asesoramiento profesional de un especialista, de los que Práctica Legal pone a su  disposición, para conocer sus consecuencias.

Siguiendo con las modificaciones de la L.A.U. y en nuestro deseo de transmitirles siempre el mejor asesoramiento en la materia, queremos hoy poner el foco –porque su interpretación sin duda es para nota- en la nueva redacción del artículo 10 de esta Ley. El Real Decreto Ley 21/2018, que es el antecedente más inmediato al Real Decreto Ley 7/2019 -a fecha de este post el que está vigente para los contratos suscritos a partir del 06 de marzo de 2019-, no recogió diferencia alguna entre arrendador y arrendatario para la denuncia de no prórroga tácita  al vencimiento del contrato, equiparando el plazo para ambas partes a 30 días de antelación al vencimiento.

Sin embargo, el actualmente vigente (Real Decreto Ley 7/2019) no solo diferencia por primera vez los plazos de preaviso: cuatro meses para el arrendador y dos meses para el arrendatario, sino que incluye, más bien mantiene confusamente, un inciso final copiado del originario artículo 10 de la L.A.U. de 1994: “salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato” , que abre una serie de interrogantes muy muy importantes.

¿Cómo entender este doble sistema si el inciso primero del apartado Uno dice que llegada la fecha de vencimiento o cualquiera de sus prórrogas…?, ¿qué consecuencia tiene para el arrendador esta diferenciación? ¿le resta opciones?. La disyuntiva está servida y merecerá la pena recibir el mejor asesoramiento. Se lo brindamos en Práctica Legal.

¿Conoces lo que la mediación de conflictos puede hacer por tu empresa? ¿Incorporas o pides que se incorpore a los contratos en los que interviene tu empresa una cláusula de sometimiento previo a mediación?

La Ley 5/2012 y su Reglamento de desarrollo establecen en España el régimen normativo en asuntos civiles y mercantiles para favorecer la implementación de este proceso de gestión de conflictos como instrumento complementario, que no excluyente,  de la Administración de Justicia, sin renunciar a la seguridad jurídica, pues los acuerdos alcanzados en el seno de este proceso pueden tener fuerza ejecutiva.

Se trata de hallar con mayor celeridad soluciones prácticas, efectivas y rentables, permitiendo la subsistencia de la relación entre las empresas afectadas si fuese el deseo de ambas o, en su caso, la resolución de las relaciones sin escombros. En Practica Legal os asesoraremos convenientemente.  

Qué es la mediación

Ya os hemos hablado en alguna ocasión del proceso legal de Mediación de conflictos.  Hoy lo enfocaremos desde otra perspectiva: la capacitación personal y de los grupos para gestionar conflictos en el mundo empresarial.

En la formación académica usual no se recoge esta materia y, sin embargo, se encuadra dentro de las herramientas no cognitivas que el premio Nobel de economía James Heckman considera imprescindibles. Herramientas que se adquieren (inputs), que lamentablemente no vienen de serie, y que contribuyen al éxito en los negocios y operaciones mercantiles, al mejor desarrollo de los equipos de trabajo y a una gestión más eficaz del tiempo y los recursos (outputs).  Organizaciones más capaces, con consciencia de las ventajas de la colaboración que aprovechan óptimamente el potencial de sus componentes humanos y con la clara voluntad de procurar sostenibilidad a los negocios y, finalmente, al planeta en sí mismo.

La mediación en el ámbito legal

Apuntaremos hoy algunas notas acerca del Anteproyecto de Ley de impulso a la Mediación, aprobado ya por el Consejo de Ministros y que el reciente cambio de Gobierno ha pospuesto en su integración definitiva a nuestra legislación vigente. Veremos si se trata de una demora o, como en otras ocasiones ya sucediere con otros textos normativos, de reposar el sueño de los justos esperando su despertar.

Este anteproyecto pretende reformar tres normas importantes: la Ley 5/2012, de 6 de julio de mediación en asuntos civiles y mercantiles, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita. De él ha dicho un informe del Pleno del Consejo General del Poder Judicial que es un avance más en el cumplimiento de la Directiva 2008/52/CE (sobre ciertos aspectos de la mediación en asuntos civiles y mercantiles) y aun tildándolo de positivo y de respetuoso con el derecho fundamental a la tutela judicial, sobre todo al regular la no poco controvertida medida de mediación obligatoria mitigada (imposición en determinados supuestos de acudir a una sesión informativa/exploratoria), parece recriminar al legislador cierta escasez de intenciones, sugiriéndole “acometer una regulación integral y con mayor profundidad”. Se apunta la posibilidad incluso de diseñar un Servicio Público de Mediación.

Mientras unas cosas u otras suceden, no parece coherente el intento de impulso a la mediación con mantener la penalización de los acuerdos alcanzados en su seno, por ejemplo en indemnizaciones procedentes de responsabilidad civil, fiscalmente entendidos éstos de forma desigual a los acuerdos homologados en el mismo ámbito en sede judicial, en virtud de un artículo 7 d) de la Ley 35/2006 sobre el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas que se mantiene incólume y que, parece, costará mucho modificar enarbolando para ello la Administración competente la bandera de la lucha contra el fraude.

En Práctica Legal seguiremos expectantes los acontecimientos que a este respecto vayan sucediéndose y nos comprometemos a tenerles informados.

Validez de la mediación

¿Si elijo Mediación para resolver un conflicto concreto de mi empresa, en lugar de que se resuelva por un Juez,  cómo puedo saber que los acuerdos adoptados serán válidos y cumplen con la legalidad vigente? Básicamente por tres razones.

• La primera y más importante, porque puedes acudir al proceso de mediación acompañado por tus abogados, como lo haces a un proceso judicial, que seguirán asesorándote de forma continua en material legal.
• La segunda, porque en asuntos civiles y mercantiles conviene, y así os recomendamos que lo pidáis, que al menos un mediador (se pueden ventilar procesos en co-mediación con diferentes perfiles técnicos de origen) sea abogado especializado en dichos temas.
• La tercera, porque si eleváis a público ante Notario los acuerdos adoptados, éste supondrá un filtro más para no vulnerar en ningún caso disposiciones legales en la consecución de vuestros compromisos. 

Recomendación de Práctica Legal

Nuestra empresa ha tenido que interponer una demanda para resolver un conflicto con un proveedor y el Juez, tras admitirla a trámite, nos ha dirigido a una sesión de mediación. ¿Debemos acudir? Nuestro consejo legal es que efectivamente acudáis, acompañados de vuestro abogado, pues el Juez ha estimado que vuestro litigio podría ser susceptible de ser resuelto en mediación y la incomparecencia a esa sesión inicial no es confidencial, por lo que el órgano judicial sí tendrá conocimiento de la inasistencia de la/s parte/s, lo que puede ser evaluado después en sentencia de cara al pronunciamiento sobre costas judiciales.

En dicho acto, inicialmente os informarán de cómo funciona ese proceso legal y de sus consecuencias con respecto al litigio, retomando la responsabilidad de encontrar una solución consensuada y no impuesta.

Si resulta exitoso, perfecto. Si no, el proceso judicial continuará por sus trámites ordinarios, normalmente sin sufrir demora alguna a causa de este intento, y no habréis perdido más que una oportunidad. La tutela judicial seguirá a vuestra disposición para resolver la controversia finalmente.  En Practica Legal tenemos especialistas en este tipo de procesos.