¿Qué son los contratos de promoción, construcción y técnicos?
Al hablar de contratos de promoción tenemos que definir y dejar claro qué son los contratos de promoción delegada, los contratos forward funding y forward purchase. También hablaremos en este post de otros contratos de construcción como el de llave en mano y el de compraventa sobre plano.
Los que más confusión generan son los contratos de promoción o también llamados forward funding, que se establecieron en España por la influencia de promotores e inversores internacionales. En este tipo de contratos hay que destacar dos figuras importantes: vendedor-promotor y comprador-inversor.
Mientras que el primero es quien compra el suelo y se asegura mediante un contrato la financiación y venta, el segundo es el que aporta la financiación de un proyecto inmobiliario para obtener un inmueble construido con el fin de conseguir una rentabilidad.
Contrato de promoción delegada y forward funding: ¿es exactamente lo mismo?
Imagina que el propietario de un terreno tiene una parcela y quiere explotarla para conseguir rentabilidad mediante la construcción y promoción de inmuebles.
Este proceso es complejo, ya que consta de diferentes fases en las que se necesitan conocimientos técnicos. Por eso, el propietario contrata a un agente experto que será el que gestione cada una de las fases del proyecto: licitaciones, promoción inmobiliaria, contratación de seguros, auditorías, etc.
A la cesión de responsabilidades entre el promotor y el agente experto en la construcción de obras es lo que se denomina promoción delegada o también se le denomina development management. Cuando finalice la construcción, el control del proyecto pasará de nuevo al propietario que será quien lo explote comercialmente.
Ahora bien, encontramos el término forward funding, que es un contrato atípico porque no existe en el Derecho español una regulación de este contrato. Se caracteriza por incluir elementos y funciones de otros contratos típicos, como es el caso del contrato de promoción delegada. Así como también tiene rasgos a la compraventa de cosa futura, al préstamo o al arrendamiento de obras. A través de diferentes contratos se regula la financiación, comercialización y promoción, transmitiéndose al inversor la promoción futura.
¿En qué se caracteriza el contrato de forward funding?
En este caso, el promotor podrá realizar la gestión de tramitación y obra, de agente de comercialización, asumiendo el riesgo. Por lo que participará en el beneficio de la promoción inmobiliaria.
Es aquí donde hay que prestar atención, pues este contrato puede variar mucho dependiendo de cómo esté redactado, en materia de competencias y responsabilidades entre vendedor-promotor y comprador-inversor.
Hay que tener claro el contenido del contrato para relacionarlo con un contrato de promoción delegada o de forward funding. Por esto mismo, te recomendamos que te asesores con expertos en derecho inmobiliario para asegurarte del cumplimiento de la normativa aplicable al respecto.
Llamar al contrato por un nombre u otro dependerá de la relación entre promotor y el inversor y de las responsabilidades que para cada uno se deriven.
¿Y qué es el forward purchase?
El forward purchase es un contrato de compraventa de futuro edificio, en el que el promotor-vendedor se compromete a promover la construcción y comercialización del proyecto en un plazo estipulado. Por su parte, el comprador-inversor se compromete a pagar un precio por el proyecto ya comercializado, que le de rentabilidad. En término técnicos, se trataría de una compraventa de cosa futura.
En cambio, el forward funding o adelanto de financiación, es un contrato de compraventa de futuro edificio o cosa futura, en la que el promotor-vendedor promueve la construcción y comercialización en un plazo, con financiación adelantada del inversor-comprador.
Contrato de llave en mano
El contrato de llave en mano es un acuerdo entre propietario y contratista, donde este último se encarga de la mayoría de los trámites para realizar la obra y llevar a cabo el proyecto.
Esto conlleva gestionar los documentos técnicos necesarios para ejecutar las obras, solicitar las licencias municipales, subcontratar a otros expertos, selección de material y ejecutar la obra hasta que finalice.
Todo ello a cambio de un precio cerrado y en un plazo estipulado.
Aunque es el contratista el que tiene libertad para hacer y deshacer como quiera, ya que el propietario no es ningún técnico de obra, no quiere decir que el propietario no se implique ni tome decisiones importantes.
A diferencia de otros contratos donde no se abarca la totalidad de la obra (el contratista solo se ocupa de la coordinación, por ejemplo), en este caso el contrato es único porque es el contratista el que se encarga de todo el proceso de obra y en él deben detallarse todas sus responsabilidades.
El contrato de compraventa sobre plano
Es un tipo de contrato que se utiliza para comprar una vivienda que aún no existe. De esta forma, el comprador consigue la vivienda a un buen precio y puede pagar sin financiación bancaria. Además, este puede realizar cambios, previo acuerdo con el promotor, que supongan menos costes.
Para el promotor supone un porcentaje de beneficio alto al vender antes de que haya sido construida.
Sin embargo, este tipo de contratos en los últimos años ha sido problemático. Existe la probabilidad de que muchos inmuebles entregados por el promotor no cumplan con las características, superficie u orientación pactadas el día de la compra.
En este sentido, la jurisprudencia ha determinado que toda publicidad realizada a contratos de compraventa futura, incluyendo los planos técnicos, son vinculantes para las partes. Y cualquier desviación no consentida o pactada se considerará un incumplimiento contractual.
En este post hemos hecho un breve recorrido de los contratos de promoción inmobiliarios más comunes que pues encontrarte. Si tienes dudas sobre estos u otros, te recomendamos que contactes con nosotros para ayudarte y asesorarte sobre contratos de promoción y construcción.
