Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 24 Julio 2020.

LA LEY 5955/2020

Teniendo por declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario, el tribunal debe entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, corresponde satisfacer cada uno de los gastos cuestionados.

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 457/2020, 24 Jul. Recurso 1053/2018 (LA LEY 77400/2020)

El prestatario presentó demanda de nulidad de la cláusula hipotecaria que le imputaba el pago de todos los gastos y tributos.

En un caso tramitado en la Audiencia Provincial de Bizkaia, se resolvió condenar al Banco a devolver la totalidad de los aranceles notariales y registrales y el impuesto de actos jurídicos documentados.

Formulado recurso de casación por el Banco, el Tribunal Supremo lo estima y le condena a reintegrar únicamente los gastos registrales y la mitad de los notariales.

La Sala ratifica su doctrina sobre el alcance de la declaración de nulidad de la cláusula de repercusión de la totalidad de los gastos hipotecarios a la parte prestataria, tras la reciente sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 (LA LEY 69220/2020) sobre esta materia.

Esa sentencia declaró que la Directiva 93/13 (LA LEY 4573/1993) se opone a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

De modo que, una vez declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario consumidor, el tribunal nacional debe entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, corresponde satisfacer cada uno de los gastos cuestionados.

Pues bien, en el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Supremo ha declarado que, de acuerdo con las normas de Derecho nacional aplicables en defecto de cláusula, la declaración de nulidad de la cláusula de gastos no puede conllevar la atribución de todos los derivados del citado impuesto al Banco prestamista, pues el principal sujeto pasivo obligado al pago de este tributo es el prestatario.

En cuanto a los gastos notariales, la Sala ha afirmado que deben repartirse por mitad. Y los gastos registrales debe satisfacerlos el Banco.

Últimamente hemos oído en los medios de comunicación mucho revuelo sobre la okupación en España en términos legales, a raíz de las medidas que el Gobierno ha ofrecido para ayudar a los más desfavorecidos a salir de esta crisis. Cualquier ciudadano español para recibir la ayuda de la renta mínima por la crisis del Coronavirus, tiene que estar empadronado en la localidad donde resida. 

Y esto ha hecho que los okupas para beneficiarse de esta ayuda, se empadronen en las viviendas que han okupado (aunque también hay otros requisitos que se deben reunir como ser mayor de 25, llevar más de 2 años residiendo en la Comunidad Autónoma y estar activo en la búsqueda de empleo, entre otras). 

Ante esta situación, son muchas dudas las que se han quedado en el aire y que hoy aquí queremos aclarar, entre ellas si existe una ley para echar a los okupas y cuáles son las consecuencias penales para estos. 

¿La okupación es legal?

La posesión ilegal de una segunda residencia (también llamada usurpación de la propiedad) es un delito tipificado en el Código Penal. 

Pero, ¿qué pasa cuando alguien entra a tu casa? La inviolabilidad del domicilio es un derecho fundamental de la Constitución Española, recogido en el artículo 18. El inconveniente está cuando ese derecho también es aplicable para un okupa, utilizándolo este para su beneficio. Es decir, aunque esa casa sea de tu propiedad, no puedes allanar la morada del okupa. Entonces, ¿la okupación es legal?

Tu vivienda se habrá convertido en su morada si ha transcurrido más de 48 horas desde que el okupa la poseyó. Si no ha transcurrido este tiempo, deberás llamar a la policía rápidamente y esta procederá a desalojarlos sin requerir de ninguna orden judicial. Estos deben pode entrar en ella y si no es posible, procederán a identificarlos.

En cambio, tras haber pasado 48 horas, la vivienda pasa a ser morada del okupa, por lo que se les aplica el derecho de la inviolabilidad del domicilio. Por tanto, es más complicado proceder al desalojo, pudiendo estos presentar el empadronamiento o el pago de algún recibo. En este sentido, nadie puede entrar a registrar la casa sin una resolución judicial. El juez acordará la citación de estas personas que han okupado ilegalmente esa vivienda. 

Procedimiento judicial

A partir de aquí, y después de pasar las 48 horas, lo primero que debes hacer es presentar una demanda en el juzgado. Los okupas tendrán 5 días para para justificar su permanencia legal en esa vivienda, mediante un contrato. Si no hay respuesta, el juez condenará a los okupas, acordará el desalojo y la recuperación de la vivienda por el titular. Esto puede durar varios meses.

Pero si los okupas responden a esta demanda, el proceso puede durar entre 6 meses y 1 año. Esta ley entró en vigor hace dos años y aunque en un principio parecía que aceleraba el proceso, a día de hoy no parece tan efectiva por la saturación de los juzgados.

La ley de desahucio exprés

Actualmente, está en vigor la ley de desahucio exprés (que se aprobó el pasado año), cuyo objetivo es acelerar el proceso para que los propietarios de sus viviendas puedan recuperarlas si hay okupas en ellas.

Tras presentar la demanda, se impone un plazo de 1 mes aproximadamente (aunque se está demorando más tiempo como hablábamos antes). Esta ley respalda a propietarios de viviendas y a las Administraciones Públicas con viviendas sociales, pero no a los bancos.

Consecuencias penales

Como propietario de tu vivienda, es posible que pienses como solución cortar el suministro de luz o de agua. Pero en este caso, los okupas pueden denunciarte por un delito de coacción con fuerza en las cosas. Tampoco es recomendable que dejes de pagar las facturas porque entrarías a forma parte de una lista de morosos. 

Asimismo, el Código Penal dice que si alguien ocupa la vivienda con violencia (con penas de 1 a 2 años) o sin autorización (multa de 3 a 6 meses), se trata de un delito de usurpación, recogido en el art. 245. 

Cuando no existe violencia, se trata de un delito leve de usurpación, donde  apenas se contemplan penas de cárcel, aunque sí multas de carácter económico. 

Esperamos haberte resuelto algunos interrogantes sobre la okupación en términos legales y si necesitas ayuda para interponer alguna demanda civil o denuncia penal, no dudes en consultarnos para asesorarte.

Hoy vamos a dedicar este espacio en el blog a hablar de un tema un poco más ligero que los que tratamos habitualmente. Pero no es un tema menor, ya que nos parece muy necesario destacar la importancia de la cordialidad y la amabilidad en el ámbito legal.

Ocurre muy a menudo que cuando dos partes se enfrentan en pleitos y juicios existen muchas rencillas entre ellos. Sin embargo, hay que ser capaz de separar los aspectos personales de la profesionalidad necesaria en el momento. ¿Debemos ser enemigos los abogados de cada parte? Nosotros decimos claramente que no.

Relación entre todas las partes en el ámbito legal

Hay que entender que cada caso concreto es muy importante para nosotros, pero a su vez forma parte de toda una carrera dentro del ámbito legal. Lo que queremos decir es que, cada despacho de abogados, necesita labrarse una buena reputación entre compañeros y colegas. Demostrar que cumplimos con la disciplina jurídica concreta, que podemos establecer relaciones cordiales y que somos buenos negociadores.

Entender esto es entender que este tipo de relaciones de cordialidad y amabilidad son esenciales incluso para que tu caso prospere de la mejor manera posible. Una buena relación entre profesionales que coinciden con cierta frecuencia es la clave para que todo se desarrolle en un entorno amable y apacible.

Es entendible que cada uno llega al juzgado con una mochila emocional diferente, y que no siempre es fácil pasar por estos trámites (dependiendo de cada situación, claro). Precisamente por eso es importante que la situación sea lo más agradable posible para todos, y eso empieza por una buena relación entre todas las partes implicadas.

El pasado 30 de marzo debido a la situación sufrida a raíz del Covid-19, el Consejo de Ministros aprobó que un alto porcentaje de los trabajadores con actividades consideradas no esenciales, permanecieran en sus casas. Esto ha conllevado una serie de dudas y preguntas sobre que va a ocurrir ahora con todas esas horas que se han cobrado sin ser trabajadas.  El Real Decreto ha impuesto la obligación de devolver todas las horas a las empresas con fecha límite el 31 de diciembre de 2020.

¿Cómo devuelvo las horas?

La empresa y los representantes de los trabajadores podrán negociar la forma y modo de devolver  todas esas horas no trabajadas, pudiendo llegar a un acuerdo que se consideré apto para ambas partes, siendo la empresa la que tendrá la última palabra. La recuperación de las horas se realizará con una distribución irregular, es decir que, por ejemplo, en una jornada laboral de 40 horas semanales, el empleado deberá trabajar 42,5 hasta recuperar todas las horas a deber.

¿Qué aspectos debo considerar?

Existen una serie de aspectos a cumplir para la devolución continua y progresiva de las horas:

• Preaviso mínimo hacia el empleado de 5 días, con el horario y los días establecidos de antemano.
• Recuperación total o parcial de las horas, lo que podría suponer no recuperar ninguna.
• El periodo para la recuperación tiene fecha límite el 31 de diciembre de 2020, no pudiendo recuperarlas posteriormente.
• Deben respetarse los descansos obligatorios establecidos por la diversa normativa.

¿Pueden obligarme a coger vacaciones para no dar uso al permiso retribuido recuperable?

No, la empresa no puede obligar al trabajador a coger vacaciones para este uso. Las vacaciones son fijadas en común acuerdo entre empresa y empleados, acorde a lo establecido en el artículo 38 del Estatuto de los Trabajadores, respetando lo que figure establecido al respecto en el convenio colectivo aplicable.

¿Puedo hacer uso de mis vacaciones, aunque aun deba horas?

El profesor de los Estudios de Derecho de la UOC, Antonio Fernández, señala que no es posible condicionar el disfrute de las vacaciones al hecho de que se recuperen las horas de este permiso, lo que significa que se podrán disfrutar las vacaciones sin haber recuperado las horas.

¿Puede alargarse la situación?

Según el Real Decreto no se contempla esta opción, considerando su fin el 31 de diciembre. No obstante, puede existir un acuerdo entre la empresa y los trabajadores con autonomía de voluntad, que beneficie a ambos.

Si aun te ha quedado alguna duda al respecto al permiso retribuible recuperable, no dudes en dejarnos tu comentario o ponerte en contacto con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte.

En España, uno de los países más afectados por esta nueva pandemia del coronavirus, se declaró el 14 de marzo el estado de alarma. Todas las empresas se vieron obligadas a cerrar temporalmente o a teletrabajar, con la excepción de los sectores esenciales. En seguida, los trabajadores, autónomos o empresarios afectados por su trabajo o negocio interrumpidos tuvieron dificultades para hacer frente a los pagos de alquileres, tanto de vivienda como de locales y oficinas.

Ante esta situación, con el fin de mantener la estabilidad de la sociedad y del mercado de alquiler durante el estado de alarma, el Gobierno español utilizó el poder administrativo para regular los contratos de arrendamiento de la vivienda y de los inmuebles comerciales e industriales. Esto se llevó a cabo mediante el R.D.-Ley 11/2020 (del 31 de marzo) y el R.D.-Ley. 15/2020 (del 21 de abril). En el estatus jerárquico jurídico de España, por encima de los reales decretos leyes solo se encuentra la Constitución Española. En los dichos reales decretos leyes se adoptan diferentes medidas según dos tipos de propietarios, grandes y pequeños, con la intención de guardar las necesidades tanto de los arrendatarios como de los propietarios. En consecuencia, mediante estas regulaciones y junto a otras medidas de apoyo financieras transitorias del Gobierno, se esperaba reducir el impacto económico por la pandemia en la sociedad española durante el periodo del estado de alarma y pos pandémico.

1. Contratos de arrendamientos de viviendas

El Real Decreto Ley 11/2020 tiene por objeto proteger a los arrendatarios de las viviendas utilizadas como vivienda habitual que se encuentran en situaciones vulnerables. Las previsiones recogidas en la misma son dispositivas, que deben dejarse de lado si inquilino y propietario consiguen llegar a un acuerdo en otros términos.

Los arrendatarios calificados como vulnerables tendrán derecho a:

1. Moratoria temporal del pago de la renta o una reducción de esta, durante el estado de alarma y un cierto período posterior, dependiendo de si el propietario pertinente es un propietario grande o pequeño.
2. Suspensión del procedimiento de desahucio por un plazo máximo de seis meses, es decir, hasta el 2 de octubre de 2020.
3. Ayudas para el pago de la renta hasta un máximo de 900 euros al mes o hasta el 100% del alquiler.
4. Microcréditos, avalados por el Estado, sin intereses ni comisiones y reembolsables en seis años (prorrogables por cuatro años más). Este programa está abierto a los inquilinos en situación de vulnerabilidad y también a aquellos que no pueden pagar el alquiler de sus casas como resultado de la pérdida de sus empleos tras la crisis de COVID-19. La medida también se aplica a los trabajadores autónomos cuyos ingresos caigan sustancialmente.

Además, algunos gobiernos autonómicos se han sumado a ofrecer ayudas específicas para el pago de alquiler a los inquilinos vulnerables. Por ejemplo, la CCAA Madrid ofreció a mediados de mayo un máximo de 900 euros durante 6 meses. Este programa es compatible con el resto de las ayudas del gobierno español, por tanto, no solo protegerá la necesidad del uso de la vivienda habitual, sino también se mantendrá la estabilidad de este mercado de alquiler y, sin duda, se guardarán relativamente los intereses de los inversores inmobiliarios en estas comunidades autonómicas.

En cuanto a los derechos de los arrendadores, se distinguen entre los grandes y los pequeños arrendadores. A los primeros, que son persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos (excluidos garajes y trasteros) o una superficie construida de más de 1.500 m2, se les aplica la moratoria del pago de rentas. Cuando lo solicite un inquilino que reúna las condiciones de vulnerabilidad exigibles, pueden optar entre aplicar o bien una reducción del 50% de los alquileres durante el período del estado de alarma y para los alquileres mensuales posteriores con un máximo de cuatro meses; o bien una moratoria para el pago del alquiler durante el estado de alarma y para los alquileres mensuales a partir de entonces con un máximo de cuatro meses. El alquiler se aplazará entonces durante al menos tres años, mediante pagos fraccionados sin intereses. En caso de falta de respuesta del arrendador, el arrendatario podrá aplicarse la moratoria.

En el caso de los contratos de alquiler con pequeños arrendadores, los inquilinos que reúnan las condiciones podrán solicitar una moratoria temporal del pago del alquiler. Al contrario que los grandes arrendadores, los pequeños arrendadores podrán elegir rechazar la moratoria, en cuyo caso el inquilino podrá optar a las ayudas para la financiación de alquileres antes citadas. En caso de aceptar una moratoria o fraccionamiento de los pagos, el arrendador deberá notificar al arrendatario de las condiciones de los mismos.

2. Contratos de arrendamientos de inmuebles comerciales e industriales, como locales, oficinas, etc.

Las regulaciones sobre arrendamientos de locales y oficinas aprobadas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, son las siguientes:

• En los alquileres cuyo arrendador es un gran arrendador (entidades públicas o titulares de más de 10 inmuebles), a falta de un acuerdo entre las partes, el RD establece el derecho del inquilino a una moratoria que afecta al tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, hasta un máximo de 4 meses.

Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas

• Cuando el arrendador no sea un «gran arrendador», el inquilino puede solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta. Aunque la norma no obliga al arrendador a concederlo, si prevé que las partes puedan acordar destinar la fianza al pago de esas rentas, y da un plazo de un año desde ese acuerdo (o el plazo que reste del contrato, si es inferior a un año) para que el inquilino reponga el importe de la fianza.

Asimismo, en el preámbulo de esta ley, en relación con el capítulo I, que regula “MEDIDAS PARA REDUCIR LOS COSTES OPERATIVOS DE PYMES Y AUTÓNOMOS”, establecieron “Ante esta situación, procede prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos: imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado, excesiva onerosidad de la prestación debida y buena fe contractual…….”

Esta cláusula, no prevista expresamente en nuestro Derecho, pero que ha sido reconocida por nuestros Tribunales, permitiría amparar una pretensión de rebaja temporal de la renta del arrendamiento. Sin embargo, en España el Tribunal Supremo la ha aplicado de manera excepcional y rigurosa, como ha acontecido en los casos derivados del descenso severo de los negocios, fruto de la crisis financiera de 2008 en los que se ha invocado, con escasas consecuencias prácticas.

En comparación con el Real Decreto Ley 11/2020, el Real Decreto Ley 15/2020 no ha establecido protección judicial contra el proceso de desahucio de los arrendatarios por impago de alquileres, por tanto, cuando los tribunales reanuden las actividades judiciales tras el confinamiento, los propietarios ya podrán iniciar este proceso. Así mismo, el Gobierno español tampoco ha concedido ayudas financieras destinadas para los alquileres de inmuebles comerciales.

El Real Decreto ley 15/2020 es insuficiente, ya que son pocos los contratos de arrendamientos de locales y de oficinas que han podido acogerse a esta regulación. Existen 563 grandes Centros Comerciales en España, de los cuales 100 radican en Madrid. En los últimos ejercicios han crecido a un ritmo del 3% anual. Aportación al P.I.B.: 8,5% del sector servicios. (Fuente: Asociación Española de Centros Comerciales.) De hecho, los grandes arrendadores solo representan el 5% del mercado de locales de negocio en España. En cambio, el 95% restante de arrendadores no tiene siquiera obligación de aceptar la moratoria. En consecuencia, actualmente se está acudiendo ya a Mediación y a Arbitraje para renegociar las nuevas condiciones contractuales en casos de grandes grupos y volver a alcanzar el nuevo equilibrio.

3. Conclusiones y sugerencias

Basándose en estas dos normas del estado de alarma, los abogados han aconsejado que, tanto si se trata de un contrato de alquiler de vivienda o comercial, existiendo un daño evidente y extraordinario para las dos partes, deba producirse una cierta compensación o distribución del mismo entre ambas. Por tanto, la mejor opción es llegar a un acuerdo mediante la renegociación para dar continuidad de los contratos, ya que la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» crea incertidumbres y el tiempo que dura en los procesos judiciales será largo y perdido.

Cuando el arrendatario solicita una renegociación del contrato de arrendamiento de un inmueble comercial con reducción de las rentas, podrá invocar los tres requisitos de la cláusula «rebus sic stantibus» como argumentos, ya que la imprevisibilidad como el primer requisito está en el propio R.D. 463/2020, que reconoce normativamente el impacto de la crisis. Los otros dos requisitos son la base económica del negocio y la excesiva onerosidad. La base económica salta por los aires con la falta de rentabilidad. Si bien el desequilibrio hay que probarlo, probablemente sea necesario aportar un Informe Económico que lo demuestre.

Se debe proponer en el burofax la suspensión del pago de rentas durante el estado de alarma, la reducción del pago de rentas durante los meses siguientes, y las propuestas escalonadas a más largo plazo. Igualmente debemos hacer constar si la actividad a la que se dedica el local es de las consideradas esenciales o no, y argumentar en cada caso lo que convenga. En caso de resolver el contrato, hay que procurar que la resolución del contrato sea sin penalización.

Si el burofax no diese resultado y tampoco se avinieran a comenzar un proceso de Mediación, se deberá empezar a elaborar una DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO con MEDIDAS CAUTELARES. En ellas se establecerán las medidas y soluciones temporales durante la sustanciación del procedimiento.

Al igual que en la crisis económica de años anteriores, el impacto de la pandemia del COVID 19 causará cambio en el tejido empresarial. Los negocios que vinieran arrojando descensos de ventas o perdidas con anterioridad podrán aprovechar la crisis para reducir los costes de cierre mediante negociaciones. En caso de optar por el Concurso de acreedores, no  se deberá presentar el expediente hasta diciembre de 2020，de acuerdo con el Real Decreto Ley 16/2020.