Nuevas resoluciones judiciales obtenidas por el Despacho, a través de Medidas Cautelares, para aplicar la cláusula “rebus” en contratos cuya negociación post-covid no ha sido posible.

Si bien no suelen ser habituales los elogios a la Administración de Justicia en lo que a tiempos de respuesta/resolución se refiere, en las actuales circunstancias en tiempos de pandemia por Covid-19, en los que incluso existe un reconocimiento expreso y legislativo de lo que para esa Administración concretamente supone (Real Decreto-ley 16/2020 de 28 de abril), pretendemos con este post de hoy no solo trasladar, como habitualmente hacemos, contenidos y noticias jurídicas de interés general sino también enunciar un reconocimiento expreso a la respuesta inmediata de alguno de los Juzgados madrileños, en este caso, aunque nos constan otras actuaciones igualmente destacables en el resto del territorio patrio, que ponen en valor el derecho constitucional a la tutela judicial efectiva y llenan de significado la administración (esta vez, con minúsculas, por referirnos a la gestión) de justicia. El propio Auto, del Juzgado 45 de Madrid, ya expresa:

Para la comprensión de tales consideraciones ha de partirse de la finalidad del proceso judicial, esto es, otorgar la tutela judicial que consagra el artículo 24 de nuestra Constitución, es decir, que sirve ra la conservación y actuación del derecho otorgando tutela jurídica a quien está necesitado de ella. La correcta tutela en ocasiones no se obtiene por la simple declaración del derecho sino que requiere un plus determinado para la plena efectividad del derecho reconocido, por ello ante la real situación de un proceso lado y complejo, han de adoptarse medidas para evitar que la declaración de derecho que se realice en el mismo resulta inútil o baldía, por la previsible conducta del demandado de burlar el contenido obligacional incumplido ante lo cual es preciso una tutela cautelar. Con ello se trata que por el transcurso del tiempo no resulte carente de contenidos la declaración de la resolución final y a esto es lo que tiende las denominadas medidas cautelares, es decir, asegurar lo que se pretende con el proceso, asegurar la eficacia real del pronunciamiento futuro que recaiga en el proceso, en definitiva.

Efectivamente, administrar justicia significa sin duda dar respuestas justas, rápidas y eficaces. Y en este caso, con independencia de las consecuencias -positivas o negativas- que para cada una de las partes en conflicto pueda conllevar el contenido material del Auto, resulta que la respuesta ha sido indudablemente rápida (hablamos de una demanda de juicio ordinario con medida coetáneas presentada el 23 de julio y el Auto que resuelve las medidas, tras celebrar la preceptiva vista, es de fecha 19 de agosto) y eficaz, cuando menos para que las partes sepan a qué atenerse durante el curso y resolución del proceso.

El asunto judicial se insta tras el fracaso de las negociaciones entre un local de comida rápida y la propiedad del centro comercial en el que está ubicado para renegociar, en virtud de la situación de pandemia por Covid y el cierre del centro, las condiciones contractuales. Básicamente se pretende, en base a la cláusula rebus sic stantibus, una exención temporal de una parte de la renta arrendaticia, la cual se divide en una parte fija, denominada en el contrato renta mínima garantizada y una parte variable en base a los ingresos del negocio y, por ende, a la afluencia de público al centro comercial. Obviamente la petición conlleva la prohibición de instar la resolución del contrato y el desahucio por la falta de pago de una o más rentas de la denominada renta mínima garantizada.

El Auto tras analizar la concurrencia de los básicos requisitos para adoptar medidas cautelares: fomus boni iuris (la apariencia de buen derecho) y periculum in mora (peligro en demora) en relación con la situación de pandemia y cierre del centro comercial, invoca el estado de la jurisprudencia respecto a la cláusula rebus:

Es por ello, que conviene traer a colación la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de enero de 2019, que recopila la doctrina de nuestro Alto Tribunal sobre dicha figura, según la cual «como resume la sentencia del pleno de esta sala 820/2012, de 17 de enero de 2013, la cláusula rebus sic stantibus, próxima en su fundamento a los arts. 7 y 1258 CC, trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin de contrato.» Aunque esta regla ha sido reconocida por la jurisprudencia, siempre lo ha hecho de manera muy cautelosa, dado el principio general, contenido en el artículo 1091 del Código Civil, de que los contratos deben ser cumplidos en los términos pactados.

Y termina concluyendo, de manera provisional y sin prejuzgar el fondo del asunto, a nuestro juicio tres importantes cuestiones para su aceptación:

• i) Que el riesgo no se pudo asumir a la hora de redactar el contrato por ser en aquel momento absolutamente imprevisible la pandemia mundial, con confinamiento decretado incluido.
• ii) Que debe tenerse en cuenta la lenta recuperación prevista para el sector al que pertenece el centro comercial, que hace imposible o muy gravoso el abono de las rentas en la forma inicialmente pactada.
• iii) Que la crisis económica derivada de la extraordinaria situación de pandemia afecta a las dos partes del contrato, haciendo necesaria una distribución más justa de las pérdidas.

En definitiva, que siendo radicalmente distintas las actuales circunstancias a las que se consideraron a la hora de contratar, es procedente modificar el tenor de algunas de las cláusulas fundamentales para posibilitar la subsistencia del contrato, redistribuyendo los nuevos riesgos sobrevenidos. No se trata de favorecer a unos u otros, ni de las distintas capacidades o fortalezas que cada una de las partes pueda hacer valer frente a la otra, sino de reconsiderar las circunstancias sobrevenidas y restablecer los equilibrios afectados.

Y destacamos del referido Auto una cuestión más, de notable trascendencia jurídica y seguramente no exenta de debate, dependiendo del lado del que se la observe. Nos referimos a la cuantía de la caución a prestar para la efectividad de las medidas, la cual, lejos de evaluar solo y exclusivamente las cifras que dejarán de abonarse como rentas, evalúa con acierto que ningún sentido tendría ello cuando lo que se trata es de posibilitar la subsistencia económica y los intereses de no desaparición de la parte demandante, fijando una cifra ponderada y notablemente inferior a aquéllas.

Resoluciones de este calado, mientras no se acometa la inclusión en nuestro ordenamiento sustantivo de la cláusula rebus -seguramente a través de la modificación del art. 1258 del Código Civil-, suponen la adaptación de la justicia a la realidad social, dotándola de la funcionalidad (entendida como la “contribución causal actual de una parte del sistema al conjunto del mismo”, en palabras del filósofo R. Cummins) que en esencia debe tener, y demostrando que el tercer poder -unos miembros más que otros, pero eso es consustancial a la naturaleza humana- también es, porque debe serlo, adaptativo con ocasión de los cambios que las circunstancias proporcionan.

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 24 Julio 2020.

LA LEY 5955/2020

Teniendo por declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario, el tribunal debe entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, corresponde satisfacer cada uno de los gastos cuestionados.

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 457/2020, 24 Jul. Recurso 1053/2018 (LA LEY 77400/2020)

El prestatario presentó demanda de nulidad de la cláusula hipotecaria que le imputaba el pago de todos los gastos y tributos.

En un caso tramitado en la Audiencia Provincial de Bizkaia, se resolvió condenar al Banco a devolver la totalidad de los aranceles notariales y registrales y el impuesto de actos jurídicos documentados.

Formulado recurso de casación por el Banco, el Tribunal Supremo lo estima y le condena a reintegrar únicamente los gastos registrales y la mitad de los notariales.

La Sala ratifica su doctrina sobre el alcance de la declaración de nulidad de la cláusula de repercusión de la totalidad de los gastos hipotecarios a la parte prestataria, tras la reciente sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020 (LA LEY 69220/2020) sobre esta materia.

Esa sentencia declaró que la Directiva 93/13 (LA LEY 4573/1993) se opone a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

De modo que, una vez declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario consumidor, el tribunal nacional debe entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, corresponde satisfacer cada uno de los gastos cuestionados.

Pues bien, en el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, el Supremo ha declarado que, de acuerdo con las normas de Derecho nacional aplicables en defecto de cláusula, la declaración de nulidad de la cláusula de gastos no puede conllevar la atribución de todos los derivados del citado impuesto al Banco prestamista, pues el principal sujeto pasivo obligado al pago de este tributo es el prestatario.

En cuanto a los gastos notariales, la Sala ha afirmado que deben repartirse por mitad. Y los gastos registrales debe satisfacerlos el Banco.

El orden público es clave para que en una sociedad funcione correctamente. Esto implica seguir unas leyes y respetar en todo momento a la comunidad, actuando de forma pacífica.

En otras palabras, si en una sociedad no se respeta este orden público, esto indudablemente llevaría a un caos enorme.

Entonces, ¿qué entendemos por orden público?

No se trata de una ley específica, ni de ningún organismo concreto. El orden público está más bien relacionado con las leyes y normas de convivencia.

Por tanto, podemos definir el orden público como un estado de legalidad; donde las autoridades de un gobierno realizan su trabajo sin que los ciudadanos interfieran. Por lo que es un recurso o herramienta impuesta por el Gobierno, que limita la libertad de las personas, aunque siempre considerando el bienestar de cada uno.

¿Y qué es la alteración del orden público?

Es un delito penal que aunque no sea grave, sí conlleva multas, penas de prisión o las dos.

Se produce cuando alguien participa en un suceso escandaloso, poniendo en riesgo la paz y la tranquilidad del resto. Entre estos hechos se encuentran, por ejemplo, los actos vandálicos, las revueltas, las protestas públicas con violencia, los gritos, la música alta a horas tardías de la noche, etc.

En definitiva, son ruidos que pueden alterar la calma, la paz, la moral, la salud o la seguridad de los demás ciudadanos.

A veces, se pueden presentar cargos por alteración del orden público por una conducta escandalosa o por molestias en público. Estas conductas pueden ser denunciadas por vecinos, exponiendo así al culpable a demandas de responsabilidad civil por molestias.

Por otro lado, cuando a alguien se le acusa por un delito más grave (violencia doméstica, agresión, amenazas…), también se le acusa del delito de alteración del orden público (aunque es un delito más leve). En este caso, si el individuo ha sido acusado de un delito más grave, lo normal sería preguntarle a un abogado si una declaración por alteración del orden público podría beneficiarlo en ese sentido.

¿Cuándo hay responsabilidad penal?

Para que un juez dicte que hubo alteración de orden público, el sujeto tendría que hacer participado de forma voluntaria o con mala intención. No será válido que el sujeto simplemente participe en una pelea para molestar, agredir o avergonzar a otro.

Asimismo, el juez tendrá en cuenta aspectos como la hora, el lugar, las palabras, las acciones y la persona a la que se dirigió en cuestión.

Si las acciones no violentas incitan a la alteración del orden público, es posible que haya responsabilidad penal.

Sanciones

Dependiendo si el delito contra el orden público es más o menos grave, las penas y multas variarán. Por ejemplo, según el art. 545, si alguien dirige una revuelta, tendrá una pena de cárcel de hasta 10 años. En caso de que el desorden público no interfiera en las actuaciones de la autoridad pública, el Tribunal puede rebajar la pena (art. 547).

Resumimos, a continuación, algunos sucesos sancionados a tener en cuenta:

• Agresión, intimidación o violencia a los funcionarios públicos cuando ejerzan su cargo: cárcel de hasta 3 años. La pena será mayor si se utilizan armas u otros objetos peligrosos. (Art. 550).
• Difusión de mensajes que provoquen el desorden público: con penas de hasta 12 meses (con un mínimo de 3 meses). (Art. 559).
• Actos vandálicos: de 1 a 5 años de cárcel. (Art. 560).
• Afirmaciones falsas de situaciones peligrosas para los ciudadanos: multa de hasta 18 meses o cárcel de hasta un año. (Art. 561).
• Si un miembro de la autoridad pública comete alguno de estos actos, se inhabilitaría de su cargo, entre 10 y 15 años. (Art. 562).

Si te enfrentas a cargos de este tipo, te aconsejamos que te asesores para conocer cuáles son tus derechos y cómo podrías hacer frente a estas sanciones.

Las leyes varían dependiendo de cada estado y, por tanto, contemplan varias conductas. Por regla general, para que haya alteración del orden público, la conducta tiene que ser intencional y maliciosa. No constituirá una alteración al orden público las acciones para defenderse en defensa propia o para proteger a alguien.