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疫情下生意骤减,商铺房东不肯下调房租怎么办?

尽管在一般情况下,承租人是必须履行与房东所签订的租赁合同缴交房租,但在疫情期间,鉴于实施的禁足令和出行限制等防疫措施,而造成了特殊情况,司法单位已套用了所谓的情势变迁条款(Rebus sic stantibus)
至今,包括本所承办的案件中,法院已陆续作出了一系列支持承租人减少租金的判决,裁定商铺房东调降商用不动产的租金或解除租赁合同。按照该条款的裁决,使疫情间生意大幅下滑,而收入剧减的承租人深受其惠,减轻了不少每月交房租的负担,且可持续到恢复正常运营为止。

除了依据上述疫情期间,颁布的紧急行政法令Real Decreto Legislativo 463/2020中,所产生的特殊情况,造成当事人因紧急状态时的封城和宵禁等限制措施,在签定合同条件时无法预见的状况外,在申办商铺或办公室租金下调的司法程序中,还需要注意以下几点要求:

1. 必须对生意的运营基础有所改变,使合同的目的无法实现,或对承租人的利益造成严重损害 –

→ 有关这项要求,疫情所造成的种种特殊情况,使生意基础发生了改变,导致承租人合理预期的获利大减,而原先签订合同中的租金条件,确实对承租人的经济造成了严重的损害,虽然损害并非房东的责任。

2. 当事人曾试图就合同的修改进行谈判,但未达成协议 –

→ 有关这项要求,是双方须经过诚信的协商,承租人把这种不平衡的情况传达给房东,试图达成解决的办法,但未被房东接受。

3. 提出公平分配的方式修改或终止合同 –

→ 其目的为,签约双方间以公平公正的方式,进行分配因疫情造成的损失和盈利,从而修改或解除租赁合同。

按照预测,新冠病毒的防疫限制措施将继续实施,使生意获利仍持续不见好转,若遇上至今不肯下调租金的房东,建议与我们联系,由我们来协助您完成全部程序。

梁 琪 律师

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