La regla general es que los contratos están para cumplirse y, por consecuencia, que la renta que tiene que pagar el inquilino es la que pactó al firmar el contrato de arrendamiento.
Sin embargo, la doctrina de la llamada cláusula rebus sic stantibus permite modificar el contenido del contrato o resolverlo cuando concurren determinadas circunstancias sobrevenidas, de carácter excepcional e imprevistas por las partes en el momento de establecer las condiciones del contrato, que implican una alteración sustancial de la base del negocio sobre la que se formó la voluntad contractual.
Los requisitos para aplicar esta doctrina son los siguientes:
- Que se haya producido una alteración extraordinaria e imprevista de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato.
- Que esa alteración de la base del negocio produzca o bien la frustración de la propia finalidad del contrato o un perjuicio grave y excesivamente perjudicial para una de las partes, en este caso el inquilino.
- Que las partes hayan intentado negociar la modificación del contrato y que no se haya llegado a un acuerdo.
- Que la solución que se persiga sea modificar el contrato de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuya entre las partes de forma equitativa y justa.
De los cuatro requisitos que se exigen para aplicar esta doctrina, parece claro que el primero de ellos se cumple sin necesidad de mayor análisis.
La pandemia que provocó el dictado del Real Decreto Legislativo 463/2020 que declaró el estado de alarma y estableció el confinamiento y las restricciones de movilidad que aún se mantienen permite concluir que se han producido y que se siguen produciendo las circunstancias excepcionales que exige la doctrina que comentamos.
En cuanto al segundo de los requisitos, puede argumentarse que se ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de una manera muy elevada los beneficios que el inquilino preveía razonablemente obtener, lo que implica que el contrato de arrendamientos sea excesivamente perjudicial para la parte arrendataria, aunque en dicho perjuicio no haya intervenido ninguna actuación culpable por parte del arrendador, sino que se deba a la propia pandemia.
El tercer requisito es que haya habido una negociación entre las partes, comunicando el perjudicado esta situación de desequilibrio para intentar llegar a una solución, puesto que si la buena fe es uno de los presupuestos de aplicación de esta cláusula, si no se actúa con buena fe, difícilmente se puede justificar su aplicación.
Por último, se exige que la solución que se persiga, ya sea la de modificar el contrato reduciendo el importe de la renta, ya sea resolver y extinguir el contrato de arrendamiento; sea una solución equitativa y justa de manera que las pérdidas y ganancias que se deriven del cambio se distribuyan entre las partes.
A esta fecha los Tribunales ya han dictado una serie de resoluciones judiciales que estiman la petición del arrendatario, aplican la doctrina rebus sic stantibus y moderan la renta que tiene que pagar el inquilino hasta que la situación extraordinaria que vivimos vuelva a la normalidad.
Nosotros podemos ayudarle en todo el proceso.
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